Du fragst dich, wie Du eine Immobilie finanzieren kannst, die mehr kostet, als Dein Eigenkapital hergibt? Die 110-Prozent-Finanzierung ermöglicht Dir genau das, indem sie neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten und sogar kleinere Renovierungen abdeckt.
Was genau ist eine 110-Prozent-Finanzierung?
Die 110-Prozent-Finanzierung ist ein Darlehensmodell, bei dem Kreditgeber bereit sind, mehr als den reinen Kaufpreis einer Immobilie zu finanzieren. Üblicherweise deckt ein solches Darlehen den vollen Kaufpreis ab, plus die damit verbundenen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie eventuell anfallende Modernisierungs- oder Renovierungskosten. Dies bedeutet, dass Du theoretisch ohne eigenes Kapital eine Immobilie erwerben könntest, obwohl die Bezeichnung „110-Prozent“ sich auf die Gesamtfinanzierungssumme bezieht, die den Wert der Immobilie selbst übersteigt.
Vorteile der 110-Prozent-Finanzierung
Die 110-Prozent-Finanzierung bietet Dir einige signifikante Vorteile, besonders wenn Dein Eigenkapital begrenzt ist:
- Volle Kostenübernahme: Du musst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle damit verbundenen Nebenkosten und eventuelle erste Renovierungsmaßnahmen finanzieren können, was die Hürde für den Immobilienerwerb senkt.
- Sofortige Realisierung Deines Immobilienwunsches: Wenn Du schnell eine Immobilie erwerben möchtest und das nötige Eigenkapital dafür noch nicht angespart hast, kann Dir diese Finanzierungsform die Tür öffnen.
- Potenzielle Wertsteigerung nutzen: Durch die Finanzierung von Renovierungen kannst Du den Wert Deiner Immobilie kurzfristig steigern und somit von einer Wertsteigerung schneller profitieren.
- Flexibilität bei der Mittelverwendung: Die zusätzliche Finanzierung kann Dir Spielraum für notwendige oder gewünschte Umbauten und Modernisierungen verschaffen, die den Wohnkomfort erhöhen oder den Wiederverkaufswert steigern.
Nachteile und Risiken der 110-Prozent-Finanzierung
Bei aller Attraktivität birgt die 110-Prozent-Finanzierung auch Risiken, die Du sorgfältig abwägen musst:
- Höhere Gesamtschuld: Du schuldest der Bank einen Betrag, der über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt. Das bedeutet, dass Deine monatliche Rate und die Gesamtlaufzeit der Finanzierung potenziell höher ausfallen.
- Höhere Zinskosten: Da die Kreditsumme größer ist und oft eine höhere Risikobewertung durch die Bank erfolgt, können die Zinsen für einen solchen Kredit höher sein als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
- Abhängigkeit von der Marktentwicklung: Sollte der Immobilienmarkt fallen, könntest Du in die Situation geraten, dass Deine Schulden höher sind als der Wert Deiner Immobilie (Überschuldung). Dies kann bei einem Notverkauf zu erheblichen Verlusten führen.
- Strengere Bonitätsprüfung: Kreditgeber prüfen Deine finanzielle Situation bei einer 110-Prozent-Finanzierung sehr genau. Deine Bonität (SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise, Haushaltsrechnung) muss überzeugen.
- Längere Kreditlaufzeit: Um die monatlichen Raten tragbar zu halten, wird die Laufzeit des Darlehens oft verlängert, was zu höheren Gesamtzinskosten über die gesamte Laufzeit führt.
Voraussetzungen für eine 110-Prozent-Finanzierung
Die Konditionen für eine 110-Prozent-Finanzierung sind in der Regel anspruchsvoll. Banken gehen ein höheres Risiko ein und verlangen daher entsprechende Sicherheiten und Nachweise:
- Sehr gute Bonität: Eine ausgezeichnete SCHUFA-Auskunft ohne negative Einträge ist unerlässlich. Auch Deine allgemeine finanzielle Zuverlässigkeit wird genau geprüft.
- Nachweisbares stabiles Einkommen: In der Regel wird ein unbefristetes und ausreichend hohes Einkommen aus einer Festanstellung verlangt. Selbstständige oder Freiberufler haben es hier oft schwerer.
- Geringe weitere Schuldenlast: Dein bestehendes Schuldenniveau (z.B. Konsumkredite, Autokredite) sollte so gering wie möglich sein, um Deine Kreditwürdigkeit nicht zu beeinträchtigen.
- Plausible Haushaltsrechnung: Du musst nachweisen können, dass Du die zusätzliche Kreditrate trotz aller laufenden Ausgaben problemlos tragen kannst.
- Angemessenes Alter: Die meisten Banken verlangen, dass Du das Rentenalter noch nicht erreicht hast, da dies die Rückzahlungsfähigkeit beeinträchtigen könnte.
Typische Nebenkosten, die mitfinanziert werden
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung ist es wichtig zu verstehen, welche Kosten über den reinen Kaufpreis hinaus abgedeckt sein können. Diese variieren je nach Bank und individuellem Fall, umfassen aber häufig:
- Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland stark und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: Diese belaufen sich auf etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises und umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
- Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, kann diese je nach Vereinbarung zwischen 3% und 7% des Kaufpreises (zzgl. MwSt.) liegen.
- Renovierungs- und Modernisierungskosten: Kleine bis mittelgroße Umbauten, die notwendig sind, um die Immobilie bewohnbar zu machen oder den Wert zu steigern, können ebenfalls mitfinanziert werden. Dies muss aber im Vorfeld klar mit der Bank abgestimmt werden.
Wer profitiert am meisten von einer 110-Prozent-Finanzierung?
Diese Finanzierungsform ist nicht für jeden geeignet. Sie richtet sich primär an:
- Jüngere Käufer mit hohem Einkommen: Personen, die am Anfang ihrer Karriere stehen, ein gutes Einkommen erzielen, aber noch wenig Eigenkapital angespart haben, können hier eine Chance sehen.
- Erwerber von renovationsbedürftigen Immobilien: Wenn Du eine Immobilie zu einem günstigeren Preis erwirbst, die aber umfangreiche Arbeiten benötigt, kann die 110-Prozent-Finanzierung die Gesamtlösung sein.
- Investoren, die schnell Kapital binden wollen: Für gezielte Investitionen, bei denen eine schnelle Wertsteigerung durch Renovierung erwartet wird, kann diese Finanzierung attraktiv sein, birgt aber auch höhere Risiken.
Alternative Finanzierungsmöglichkeiten
Wenn die 110-Prozent-Finanzierung für Dich nicht in Frage kommt oder Dir zu riskant erscheint, gibt es Alternativen:
- Klassische Hypothekendarlehen: Hier finanzierst Du in der Regel 80-100% des Kaufpreises, wobei die Nebenkosten oft separat getragen werden müssen.
- KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren, die auch ohne Eigenkapital beantragt werden können und oft mit anderen Darlehen kombiniert werden.
- Bauspardarlehen: Durch den Abschluss eines Bausparvertrags sparst Du Geld an und erwirbst damit einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen für den Immobilienkauf oder -bau.
- Nachrangdarlehen von Privatbanken: Manche Banken bieten nachrangige Darlehen an, die als Ergänzung zu einer Hauptfinanzierung dienen können, oft aber zu höheren Zinsen.
Die Rolle von Zinsbindung und Tilgung
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung sind die Gestaltung der Zinsbindung und die Höhe der Tilgung besonders wichtig. Eine lange Zinsbindung gibt Dir Planungssicherheit für die Zinsphase, kann aber anfangs höhere Zinsen bedeuten. Eine hohe Tilgungsrate reduziert die Laufzeit und die Gesamtzinskosten, erfordert aber eine höhere monatliche Belastung. Angesichts der erhöhten Kreditsumme solltest Du hier eine sorgfältige Kalkulation vornehmen, um Deine finanzielle Gesundheit langfristig zu sichern. Es ist ratsam, die Möglichkeit von Sondertilgungen zu prüfen, um die Kreditlast flexibel zu reduzieren.
Wann ist eine 110-Prozent-Finanzierung sinnvoll?
Eine 110-Prozent-Finanzierung ist dann sinnvoll, wenn Du eine klare Strategie hast und die damit verbundenen Risiken eingehen kannst und willst. Dies ist oft der Fall, wenn:
- Du eine Immobilie zu einem sehr guten Preis erwirbst, der deutlich unter dem Marktwert liegt.
- Du konkrete Pläne für eine Wertsteigerung durch Renovierung hast, die sich schnell amortisieren.
- Du ein sehr hohes und stabiles Einkommen hast, das Dir erlaubt, auch höhere Raten und potenziell steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung problemlos zu tragen.
- Du die Transaktion zügig abschließen musst, um eine Gelegenheit nicht zu verpassen.
Es ist entscheidend, dass Du die Immobilie realistisch bewertest und die Kosten für Renovierung und Instandhaltung nicht unterschätzt. Eine unabhängige Beratung kann Dir helfen, Deine Situation objektiv einzuschätzen.
Wie findest Du ein Angebot für eine 110-Prozent-Finanzierung?
Die Suche nach einer 110-Prozent-Finanzierung erfordert Geduld und gute Vorbereitung. Beginne damit:
- Vergleiche Kreditangebote von verschiedenen Banken: Nicht jede Bank bietet diese Art der Finanzierung an, und die Konditionen können stark variieren. Nutze Vergleichsportale, aber sei besonders kritisch bei Angeboten, die zu gut klingen.
- Suche spezialisierte Finanzierungsvermittler: Es gibt Finanzierungsberater, die auf anspruchsvolle Finanzierungen wie diese spezialisiert sind und gute Kontakte zu Banken haben, die bereit sind, solche Darlehen zu vergeben.
- Bereite Deine Unterlagen sorgfältig vor: Deine Einkommensnachweise, eine detaillierte Haushaltsrechnung, Informationen zu bestehenden Vermögenswerten und Schulden sowie ein Plan für die Verwendung der Mittel (bei Renovierungen) sind essenziell.
- Sei transparent bei Deiner Anfrage: Gib klar an, dass Du eine 110-Prozent-Finanzierung suchst, und erläutere Deine Beweggründe.
Struktur der 110-Prozent-Finanzierung im Überblick
| Aspekt | Beschreibung | Implikationen für Dich |
|---|---|---|
| Kreditvolumen | Finanzierung von Kaufpreis + Nebenkosten + ggf. Renovierungskosten | Höhere Gesamtschuld, höhere monatliche Belastung möglich |
| Eigenkapitalbedarf | Theoretisch kein eigenes Kapital notwendig | Hohe Risikobereitschaft erforderlich, da keine eigene finanzielle Pufferung |
| Bonitätsanforderungen | Sehr gute Bonität, stabiles und hohes Einkommen | Hohe Hürde, nicht für jeden verfügbar |
| Zinskonditionen | Oft höhere Zinsen als bei Standardfinanzierungen | Höhere Gesamtkosten über die Laufzeit |
| Laufzeit | Tendenz zu längeren Laufzeiten zur Reduzierung der Monatsrate | Mehr Zinskosten über die Gesamtlaufzeit |
| Risiko | Erhöhtes Risiko bei fallenden Immobilienpreisen oder finanziellen Engpässen | Potenzielle Überschuldung und finanzielle Schwierigkeiten |
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu 110-Prozent-Finanzierung
Muss ich für eine 110-Prozent-Finanzierung immer mit höheren Zinsen rechnen?
Ja, in der Regel sind die Zinsen für eine 110-Prozent-Finanzierung tendenziell höher als für klassische Darlehen mit nennenswertem Eigenkapital. Das liegt daran, dass die Bank ein höheres Risiko eingeht, wenn sie mehr als den Wert der Immobilie finanziert. Die genauen Konditionen hängen jedoch stark von Deiner Bonität und der aktuellen Marktlage ab.
Kann ich auch als Selbstständiger eine 110-Prozent-Finanzierung bekommen?
Es ist deutlich schwieriger, aber nicht unmöglich. Banken prüfen Selbstständige sehr genau, da ihr Einkommen oft schwankender ist als das von Angestellten. Du müsstest sehr gute und langfristig stabile Einkommensnachweise vorlegen können und oft auch zusätzliche Sicherheiten anbieten. Die Erfolgsaussichten sind aber geringer als bei einem Angestelltenverhältnis.
Welche Rolle spielt die SCHUFA bei der 110-Prozent-Finanzierung?
Die SCHUFA-Auskunft spielt eine absolut zentrale Rolle. Eine 110-Prozent-Finanzierung wird nur an Kreditnehmer vergeben, die eine sehr gute Bonität nachweisen können. Negative Einträge oder auch nur auffällig viele Anfragen können dazu führen, dass Dein Antrag abgelehnt wird. Es ist ratsam, vorab eine Selbstauskunft einzuholen und sicherzustellen, dass alle Einträge korrekt sind.
Wie lange dauert es normalerweise, eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten?
Die Bearbeitung einer 110-Prozent-Finanzierung kann länger dauern als bei Standardkrediten, da die Bank eine sehr detaillierte Prüfung Deiner finanziellen Situation vornehmen muss. Rechne mit mehreren Wochen bis hin zu zwei Monaten, je nachdem, wie schnell Du alle erforderlichen Unterlagen bereitstellen kannst und wie komplex Dein Fall ist.
Gibt es versteckte Kosten bei einer 110-Prozent-Finanzierung?
Grundsätzlich sollten alle Kosten transparent gemacht werden. Neben den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen und Gebühren können jedoch Kosten für Gutachten, externe Bewertungen oder die Bearbeitung durch den Vermittler anfallen. Es ist unerlässlich, dass Du Dir alle Kostenpositionen genau erklären lässt und im Darlehensvertrag nachliest, bevor Du unterschreibst.
Ist es ratsam, eine 110-Prozent-Finanzierung mit einer Anschlussfinanzierung zu kombinieren?
Eine 110-Prozent-Finanzierung erzeugt eine hohe Anfangsschuld. Wenn die Zinsbindung ausläuft, stehst Du vor der Herausforderung einer Anschlussfinanzierung. Wenn die Zinsen dann höher sind, kann Deine monatliche Rate stark ansteigen. Eine sorgfältige Planung der Tilgungsphase und die Berücksichtigung möglicher Zinsschritte sind hierbei essenziell. Es ist ratsam, schon bei der ersten Finanzierung die Zinsbindung so zu wählen, dass Du ausreichend Zeit hast, um Dir später wieder gute Konditionen sichern zu können.
Was passiert, wenn ich die Raten für eine 110-Prozent-Finanzierung nicht mehr bezahlen kann?
Wenn Du die Raten nicht mehr bezahlen kannst, gerätst Du in Zahlungsverzug. Die Bank wird versuchen, mit Dir eine Lösung zu finden, wie z.B. eine Stundung der Raten. Wenn dies nicht gelingt, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten. Da die Schuld oft höher ist als der Wert der Immobilie, könntest Du nach der Versteigerung noch weitere Schulden bei der Bank haben.
