Abschreibung bei Immobilien (AfA)

Du möchtest wissen, wie du bei deinen Immobilien Steuern sparen kannst? Die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien ist eine der wichtigsten Möglichkeiten, um deine Steuerlast als Immobilieneigentümer zu senken. Sie ermöglicht es dir, über die Nutzungsdauer deiner Immobilie hinweg einen Teil ihrer Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen.

Was ist die Abschreibung bei Immobilien (AfA)?

Die AfA ist ein steuerrechtliches Instrument, das dir erlaubt, die Wertminderung deiner Immobilie über die Jahre hinweg steuerlich zu berücksichtigen. Vereinfacht ausgedrückt, verteilst du die Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie auf deren voraussichtliche Nutzungsdauer und ziehst jedes Jahr einen Teil dieser Kosten von deinem zu versteuernden Einkommen ab. Dies reduziert deine jährliche Einkommensteuer.

Wer profitiert von der AfA bei Immobilien?

Grundsätzlich profitieren alle Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie zur Einkunftserzielung nutzen. Das sind vor allem:

• Vermieter: Sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Gewerbeimmobilien kannst du die AfA geltend machen. Sie mindert deine Mieteinnahmen und damit deine Steuerlast.
• Selbstnutzer: Auch wenn du deine Immobilie selbst bewohnst, kannst du unter bestimmten Umständen von der AfA profitieren, insbesondere wenn du einen Teil der Immobilie vermietest (z.B. eine Einliegerwohnung) oder wenn du eine selbstgenutzte Immobilie erwirbst und diese später vermietest.
• Investoren: Bei der Investition in Immobilien als Kapitalanlage ist die AfA ein zentraler Faktor zur Optimierung der Rendite nach Steuern.

Wie wird die AfA bei Immobilien berechnet?

Die Berechnung der AfA hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Dies sind die Kosten, die dir beim Erwerb oder der Errichtung der Immobilie entstanden sind. Dazu gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren und die Kosten für bauliche Maßnahmen, die der Herstellung dienen.
• Nutzungsdauer: Die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer ist entscheidend für die Höhe der jährlichen AfA. Diese hängt vom Baujahr der Immobilie ab.
• AfA-Satz: Aus der Nutzungsdauer ergibt sich der jährliche AfA-Satz.

AfA-Sätze nach Baujahr der Immobilie

Die AfA-Sätze sind in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) geregelt und hängen maßgeblich vom Baujahr der Immobilie ab.

• Gebäude, die bis einschließlich 1924 erbaut wurden: Hier beträgt der jährliche AfA-Satz 2%. Die Nutzungsdauer beträgt somit 50 Jahre.
• Gebäude, die von 1925 bis 1957 erbaut wurden: Auch hier beträgt der jährliche AfA-Satz 2%. Die Nutzungsdauer beträgt somit 50 Jahre.
• Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1957 erbaut wurden: Für diese Gebäude beträgt der jährliche AfA-Satz normale AfA 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre). Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gibt es zudem die erhöhte AfA.
• Erhöhte AfA für neue Wohngebäude: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine erhöhte AfA geltend gemacht werden. Die Details hierzu sind komplex und sollten im Einzelfall geprüft werden.

Wichtig: Für Grundstücke kann keine AfA angesetzt werden, da diese als nicht abnutzbar gelten.

Berechnungsbeispiel für die AfA

Nehmen wir an, du hast eine Mietimmobilie im Jahr 2010 für 300.000 Euro (ohne Grundstückskosten) erworben. Die Anschaffungskosten betragen somit 300.000 Euro. Da das Gebäude nach 1957 erbaut wurde, kannst du die normale AfA von 2% ansetzen.

• Jährliche AfA = Anschaffungskosten AfA-Satz
• Jährliche AfA = 300.000 Euro 2% = 6.000 Euro

Du kannst also jedes Jahr 6.000 Euro von deinen Mieteinnahmen abziehen, was deine zu versteuernden Einkünfte um diesen Betrag reduziert.

Sonderfall: Herstellungskosten

Wenn du eine bestehende Immobilie erheblich renovierst oder umbaust, können diese Kosten als Herstellungskosten gelten und ebenfalls abgeschrieben werden. Hier ist die Abgrenzung zu Instandhaltungsaufwendungen entscheidend. Laufende Instandhaltungsaufwendungen sind sofort absetzbar, während Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt werden.

Herstellungskosten liegen vor, wenn:

• die Immobilie nicht in einem betriebsbereiten Zustand ist und die Maßnahmen sie erst in diesen Zustand versetzen.
• wesentliche Teile der Immobilie ersetzt werden (z.B. Austausch des gesamten Dachstuhls).
• die Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung führen (z.B. Anbau eines Wintergartens, Einbau einer neuen Heizungsanlage, die den Energieeffizienzstandard deutlich erhöht).

Die Nutzungsdauer für nachträgliche Herstellungskosten orientiert sich in der Regel an der tatsächlichen Nutzungsdauer des jeweiligen Gebäudeteils oder der entsprechenden AfA-Tabellen.

Wichtige Unterscheidung: Instandhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten

Die Unterscheidung zwischen sofort abziehbaren Instandhaltungsaufwendungen und über die Nutzungsdauer zu verteilenden Herstellungskosten ist steuerlich von großer Bedeutung:

• Instandhaltungsaufwendungen: Dienen der Bewahrung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, der durch Abnutzung, Verfall oder sonstige Umstände beeinträchtigt ist. Sie erhalten den bestehenden Zustand der Immobilie. Beispiele sind Reparaturen an einem Wasserhahn, das Streichen von Wänden oder die Reparatur einer defekten Heizungstherme. Diese Kosten sind im Jahr der Entstehung vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.
• Herstellungskosten: Führen zu einer wesentlichen Verbesserung oder erweitern die Immobilie über den ursprünglichen Zustand hinaus. Sie erhöhen den Wert der Immobilie. Wenn du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15% des Kaufpreises (ohne Nebenkosten) für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgibst, die über reine Instandhaltung hinausgehen, werden diese Kosten steuerlich als Herstellungskosten behandelt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Zeitliche Begrenzung der AfA für vermietete Wohnungen

Für Wohnungen, die du vermietest und die nach dem 31. Dezember 2003 angeschafft oder hergestellt wurden, gilt eine Besonderheit: Die jährliche AfA ist auf 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten begrenzt, sofern die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes länger ist. Bei älteren Gebäuden, bei denen die AfA-Sätze höher liegen (z.B. 2,5% oder 5% bei Denkmalschutzobjekten unter bestimmten Voraussetzungen), ist diese Begrenzung ebenfalls zu beachten.

Die degressive AfA

In der Vergangenheit gab es die Möglichkeit, eine degressive AfA in Anspruch zu nehmen, bei der zu Beginn der Nutzungsdauer höhere AfA-Beträge angesetzt werden konnten als bei der linearen AfA. Aktuell (Stand meines Wissens) ist die degressive AfA für normale Wohngebäude nicht mehr zulässig. Sie ist nur noch in Ausnahmefällen für bestimmte gewerblich genutzte Immobilien oder unter besonderen Förderprogrammen relevant.

AfA bei Denkmalschutzimmobilien

Für denkmalgeschützte Immobilien, die du vermietest, gibt es gesonderte Regelungen. Hier kannst du unter bestimmten Voraussetzungen über einen Zeitraum von 10 Jahren höhere AfA-Beträge geltend machen:

• In den ersten 8 Jahren kannst du jährlich 9% der anschaffungs- oder herstellungsbedingten Erhaltungsaufwendungen absetzen.
• In den folgenden 4 Jahren kannst du jährlich 7% absetzen.

Diese Regelung ist eine bedeutende steuerliche Förderung, um die aufwendige Sanierung von Denkmalschutzobjekten attraktiv zu machen.

Kann die AfA zu einem Verlust führen?

Ja, die AfA kann dazu führen, dass deine Mieteinnahmen im steuerlichen Sinne geringer ausfallen als die tatsächlichen Einnahmen. Wenn deine abzugsfähigen Werbungskosten (einschließlich AfA, Zinsen, Verwaltungskosten, etc.) höher sind als deine Mieteinnahmen, erzielst du einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann dann mit anderen Einkünften (z.B. deinem Gehalt) verrechnet werden und so deine gesamte Einkommensteuerlast senken.

Übersicht zur AfA bei Immobilien

Kategorie	Beschreibung	Relevanz für dich	Aktuelle Regelungen (Grundlagen)
Grundprinzip	Steuerliche Berücksichtigung der Wertminderung über die Nutzungsdauer.	Senkt deine zu versteuernden Einkünfte und damit deine Steuerlast.	Lineare Abschreibung über die Nutzungsdauer.
Bemessungsgrundlage	Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstück).	Entscheidend für die Höhe deiner jährlichen AfA.	Umfasst Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Makler, bauliche Maßnahmen.
Nutzungsdauer & AfA-Satz	Gesetzlich festgelegte Dauer, abhängig vom Baujahr.	Bestimmt den jährlichen Prozentsatz, den du absetzen kannst.	2% für Gebäude nach 1924, erhöhte AfA für neuere Wohngebäude unter Bedingungen.
Abgrenzung wichtig	Instandhaltung vs. Herstellungskosten.	Bestimmt, ob du sofort absetzt oder über Jahre verteilst.	Sofort absetzbar: Erhaltungsaufwand. Über Jahre absetzbar: Herstellungskosten.
Sonderfälle	Denkmalschutz, besondere Förderungen.	Kann zu deutlich höheren Absetzungsmöglichkeiten führen.	Gestaffelte AfA für Denkmalschutzobjekte über 12 Jahre.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Abschreibung bei Immobilien (AfA)

Kann ich die AfA auch für eine selbstgenutzte Immobilie absetzen?

Ja, unter bestimmten Umständen ist das möglich. Wenn du beispielsweise einen Teil deiner selbstgenutzten Immobilie vermietest (z.B. eine Einliegerwohnung), kannst du für diesen vermieteten Teil die AfA als Werbungskosten absetzen. Auch wenn du eine selbstgenutzte Immobilie erwirbst und diese später vermietest, kannst du ab dem Zeitpunkt der Vermietung die AfA geltend machen. Für die reine Eigennutzung ohne jegliche Einkünfteerzielung ist die AfA nicht abzugsfähig.

Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Beim Verkauf der Immobilie spielt die bisher in Anspruch genommene AfA eine Rolle für die Berechnung des Veräußerungsgewinns. Die AfA mindert deine Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst, kann eine sogenannte Nachversteuerung erfolgen, bei der die über die Jahre abgesetzte AfA dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet wird und somit steuerpflichtig wird. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.

Muss ich die AfA jedes Jahr neu beantragen?

Nein, die AfA wird in der Regel automatisch über die Nutzungsdauer berücksichtigt, solange die Immobilie zum An- und Verkauf steht oder vermietet ist. Du gibst die AfA in deiner jährlichen Einkommensteuererklärung unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt berücksichtigt dies dann fortlaufend.

Was sind die Voraussetzungen für die erhöhte AfA bei neuen Wohngebäuden?

Die erhöhte AfA für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Sie dient der Förderung des Neubaus und ist insbesondere für die energetische Sanierung relevant. Die genauen Voraussetzungen und die Höhe der erhöhten AfA können sich ändern und sollten immer anhand der aktuellen Gesetzeslage und einer individuellen Prüfung durch einen Steuerberater geklärt werden.

Kann ich die AfA auch für eine Ferienwohnung geltend machen, die ich selbst nutze und zeitweise vermiete?

Ja, für eine Ferienwohnung, die du sowohl selbst nutzt als auch gelegentlich vermietest, kannst du die AfA anteilig geltend machen. Entscheidend ist, ob die Wohnung zur Einkünfteerzielung genutzt wird. Liegt eine „Gewinnerzielungsabsicht“ vor (auch wenn diese nicht immer erreicht wird), kannst du die AfA und andere Werbungskosten anteilig für die Vermietungszeit absetzen. Das Finanzamt prüft hierbei genau, ob eine tatsächliche Vermietungsabsicht besteht und ob die Vermietungszeit signifikant ist.

Wie werden nachträgliche Herstellungskosten steuerlich behandelt?

Nachträgliche Herstellungskosten, also Aufwendungen, die nach der Fertigstellung des Gebäudes anfallen und zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung führen, werden ebenfalls über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Nutzungsdauer richtet sich dabei nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudeteils oder der entsprechenden AfA-Tabellen. Sie werden in der Regel ab dem Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahmen abgeschrieben.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?

Wenn du eine Immobilie erbst, trittst du in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Die AfA-Bemessungsgrundlage richtet sich nach den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers, sofern diese ermittelbar sind. Die Nutzungsdauer und der AfA-Satz werden entsprechend des Baujahres der Immobilie angewendet. Wichtig ist hierbei, dass du die AfA ab dem Zeitpunkt geltend machen kannst, ab dem dir die Nutzung der Immobilie zusteht.