Bürgschaften bei Mietverhältnissen

Du stehst vor dem Abschluss eines Mietvertrags und der Vermieter verlangt eine Bürgschaft? Oder du möchtest als Bürge für jemanden einspringen? Eine Mietbürgschaft ist eine gängige Praxis, die sowohl Mieter als auch Vermieter absichert, birgt aber auch Verantwortungen und Risiken, die du genau kennen solltest. Dieser Text erklärt dir alles Wichtige rund um die Bürgschaft im Mietverhältnis.

Was ist eine Mietbürgschaft und wie funktioniert sie?

Eine Mietbürgschaft ist ein privatrechtlicher Vertrag, bei dem sich eine dritte Person (der Bürge) verpflichtet, für die Schulden eines Mieters aufzukommen, falls dieser seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dies betrifft in erster Linie Mietzahlungen, kann aber auch Kosten für Schäden an der Mietsache oder die Übernahme von Räumungskosten umfassen. Die Bürgschaft dient dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit. Sie ist rechtlich bindend und kann für den Bürgen finanzielle Folgen haben, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. Die Haftung des Bürgen ist in der Regel auf den Umfang beschränkt, den der Mietvertrag vorgibt.

Warum verlangen Vermieter eine Bürgschaft?

Vermieter setzen auf Mietbürgschaften, um ihr finanzielles Risiko zu minimieren. Dies ist besonders relevant in folgenden Situationen:

• Unsichere Bonität des Mieters: Wenn die Einkommensverhältnisse des potenziellen Mieters nicht eindeutig oder als schwach eingeschätzt werden (z.B. geringes Einkommen, befristete Anstellung, Selbstständigkeit mit schwankenden Einnahmen), bietet die Bürgschaft eine zusätzliche Sicherheit.
• Mieter mit negativer Schufa-Auskunft: Obwohl eine negative Schufa-Auskunft nicht automatisch zur Ablehnung führt, kann sie Vermieter dazu veranlassen, zusätzliche Sicherheiten zu fordern.
• Studierende oder Auszubildende: Diese Mietergruppe hat oft noch kein eigenes, stabiles Einkommen, weshalb Eltern oder andere Verwandte häufig als Bürgen auftreten.
• Mieter, die in der Vergangenheit Mietschulden hatten: Wenn ein Mieter bereits in früheren Mietverhältnissen Schwierigkeiten mit der pünktlichen Zahlung hatte, kann eine Bürgschaft die Hürde für einen neuen Mietvertrag senken.
• Erhöhtes Risiko durch lange Mietdauer oder hohen Mietpreis: Bei Mietverträgen über einen langen Zeitraum oder mit hohen monatlichen Kosten kann das Risiko für den Vermieter steigen, was durch eine Bürgschaft kompensiert werden soll.

Formen der Mietbürgschaft

Es gibt verschiedene Arten von Mietbürgschaften, die sich in ihrer Ausgestaltung und den damit verbundenen Bedingungen unterscheiden:

1. Selbstschuldnerische Bürgschaft

Dies ist die häufigste und für den Vermieter vorteilhafteste Form der Bürgschaft. Hierbei verzichtet der Bürge auf die sogenannte „Einrede der Vorausklage“ und die „Einrede der Anfechtbarkeit“. Das bedeutet:

• Keine Vorausklage: Der Vermieter muss den Mieter nicht erst erfolglos gerichtlich in Anspruch nehmen, bevor er sich an den Bürgen wenden kann. Er kann sich sofort nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters an den Bürgen halten.
• Keine Anfechtbarkeit: Der Bürge kann die Zahlung nicht mit dem Argument verweigern, dass der Vermieter den Mieter hätte zuerst zur Zahlung auffordern müssen.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist für den Bürgen die riskanteste Form, da sie ihm keinerlei Möglichkeiten zur Abwehr von Forderungen bietet, sobald der Mieter in Verzug gerät.

2. Einfache Bürgschaft

Bei der einfachen Bürgschaft kann der Vermieter den Bürgen erst dann in Anspruch nehmen, wenn er versucht hat, die Forderung gegen den Hauptschuldner (den Mieter) einzutreiben und dieser Forderung nicht nachgekommen ist. Der Bürge kann die sogenannte „Einrede der Vorausklage“ erheben. Das bedeutet, der Vermieter muss zunächst versuchen, den Mieter gerichtlich zur Zahlung zu bewegen. Nur wenn diese Bemühungen erfolglos bleiben, kann er sich an den Bürgen wenden.

Diese Form der Bürgschaft ist für den Bürgen weniger riskant als die selbstschuldnerische Bürgschaft, da sie dem Vermieter ein vorgelagertes Verfahren gegen den Mieter auferlegt.

3. Bürgschaft auf erstes Anfordern (Bankbürgschaft/Kautionsbürgschaft)

Hierbei handelt es sich um eine Sonderform, die oft von Banken oder Versicherungen angeboten wird. Der Bürge (z.B. die Bank) verpflichtet sich, den geforderten Betrag sofort an den Vermieter auszuzahlen, wenn dieser ihn schriftlich dazu auffordert und die Forderung glaubhaft macht (z.B. durch Vorlage des Mietvertrags und Nachweis des Zahlungsverzugs). Der Bürge kann im Innenverhältnis zum Mieter eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der Forderung vornehmen, muss aber an den Vermieter erst einmal leisten.

Diese Form ähnelt der selbstschuldnerischen Bürgschaft in Bezug auf die schnelle Zugänglichkeit für den Vermieter, ist aber oft mit geringeren Kosten verbunden als eine traditionelle Mietbürgschaft, da die Bank die Bonität des Mieters prüft.

Die Mietbürgschaftsurkunde: Was muss drinstehen?

Damit eine Mietbürgschaft rechtlich wirksam ist, muss sie bestimmte formale und inhaltliche Kriterien erfüllen. Eine Bürgschaftsurkunde sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

• Klare Bezeichnung der Vertragsparteien: Vollständige Namen und Adressen von Vermieter, Mieter und Bürge(n).
• Bezugnahme auf den Mietvertrag: Genaue Angabe des Mietobjekts (Adresse, Wohnungsnummer) und des Datums des Mietvertrags, für den die Bürgschaft übernommen wird.
• Umfang der Bürgschaft: Klare Definition, für welche Verpflichtungen der Mieter der Bürge haftet. Dies umfasst in der Regel:
• Mietzahlungen (oft bis zu einem bestimmten Maximalbetrag oder für einen bestimmten Zeitraum, z.B. die ersten 3 Jahre)
• Nebenkostennachzahlungen
• Schadensersatzansprüche (z.B. für Beschädigungen der Mietsache)
• Kosten für die Rückzahlung von Kautionen, wenn diese nicht geleistet wurde
• Kosten für Kündigungs- oder Räumungsverfahren
• Form der Bürgschaft: Explizite Angabe, ob es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt.
• Dauer der Bürgschaft: Die Bürgschaft kann befristet oder unbefristet sein. Oft wird die Bürgschaft für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart, kann aber auch zeitlich begrenzt sein (z.B. auf 3 Jahre).
• Kündigungsmöglichkeit für den Bürgen: Gesetzlich ist die Kündigung einer unbefristeten Bürgschaft unter Einhaltung einer Frist möglich, dies sollte aber im Vertrag explizit geregelt sein.
• Datum und Unterschrift: Die Urkunde muss von allen Parteien (Vermieter und Bürge) datiert und unterschrieben sein. Der Mieter unterschreibt in der Regel nicht die Bürgschaftsurkunde selbst, sondern bestätigt mit seiner Unterschrift unter dem Mietvertrag die Kenntnisnahme und Akzeptanz der Bürgschaftsverpflichtung.

Welche Risiken birgt eine Bürgschaft für den Bürgen?

Als Bürge gehst du eine erhebliche finanzielle Verantwortung ein. Die wichtigsten Risiken sind:

• Zahlungsausfall des Mieters: Wenn der Mieter seine Mietzahlungen nicht mehr leisten kann oder will, wirst du als Bürge zur Kasse gebeten. Der Vermieter kann sich direkt an dich wenden, besonders bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft.
• Umfassende Haftung: Deine Haftung ist nicht nur auf ausstehende Mietzahlungen beschränkt. Sie kann auch Kosten für Schäden an der Wohnung, Anwalts- und Gerichtskosten im Falle einer Zwangsräumung oder andere Forderungen des Vermieters umfassen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben.
• Langfristige Bindung: Eine Bürgschaft kann, je nach vertraglicher Gestaltung, für Jahre bestehen. Selbst wenn der Mieter die Wohnung wechselt oder wieder solvent wird, kann die Bürgschaft für die Vergangenheit noch relevant sein.
• Beeinträchtigung der eigenen Bonität: Wenn du als Bürge in finanzielle Schwierigkeiten gerätst und die Forderungen des Vermieters nicht begleichen kannst, kann dies negative Auswirkungen auf deine eigene Kreditwürdigkeit und zukünftige finanzielle Planungen haben.
• Konflikte mit dem Mieter: Gerät der Mieter in Zahlungsverzug und du musst als Bürge einspringen, kann dies zu erheblichen Spannungen und einem Bruch der Beziehung zu dem Mieter führen.

Wann ist eine Mietbürgschaft unzulässig?

Nicht jeder Wunsch nach einer Bürgschaft ist rechtens. Es gibt Fälle, in denen Vermieter keine Bürgschaft verlangen dürfen oder die Bürgschaft unzulässig ist:

• Umfang der Bürgschaft: Eine Bürgschaft, die deutlich über die Höhe einer üblichen Kaution (maximal drei Nettokaltmieten) hinausgeht, kann unzulässig sein. Dies gilt insbesondere, wenn sie sich auf unbestimmte zukünftige Forderungen erstreckt, ohne klare Grenzen.
• Doppelte Absicherung der Mietsicherheit: Wenn der Mieter bereits eine Mietkaution in voller Höhe (drei Nettokaltmieten) gestellt hat, darf der Vermieter grundsätzlich keine zusätzliche Bürgschaft mehr fordern, es sei denn, es gibt triftige Gründe (z.B. nachgewiesene Bonitätsschwäche trotz Kaution).
• Diskriminierung: Die Forderung einer Bürgschaft darf nicht diskriminierend sein. Eine Bürgschaft darf nicht als Vorwand genutzt werden, um bestimmte Personengruppen (z.B. aufgrund von Herkunft, Familienstand etc.) von der Anmietung auszuschließen.
• Gesetzliche Vorgaben: Bestimmte Klauseln in Bürgschaftsverträgen, die die Rechte des Bürgen unangemessen einschränken, können unwirksam sein.

Die Bürgschaft vorab prüfen: Worauf solltest du als Bürge achten?

Bevor du deine Unterschrift unter eine Bürgschaftsurkunde setzt, solltest du unbedingt folgende Punkte prüfen:

• Deine eigene finanzielle Situation: Bist du in der Lage, im Ernstfall die Verpflichtungen des Mieters zu übernehmen, ohne deine eigene Existenz zu gefährden? Stelle sicher, dass du über ausreichend Rücklagen verfügst.
• Der Mieter und seine Situation: Kennst du den Mieter gut? Vertraust du ihm? Wie ist seine finanzielle Situation realistisch einzuschätzen? Sprich offen mit dem Mieter über seine Zahlungsfähigkeit und seine Pläne.
• Der Mietvertrag: Lies den Mietvertrag sorgfältig durch. Welche Verpflichtungen hat der Mieter genau? Welche Mietdauer ist vereinbart?
• Der Umfang der Bürgschaft: Wie hoch ist der maximal abgesicherte Betrag? Für welche Zeiträume gilt die Bürgschaft? Umfasst sie nur die Miete oder auch Nebenkosten und Schadensersatz?
• Die Art der Bürgschaft: Handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft? Diese ist für dich am riskantesten.
• Formulierungen in der Bürgschaftsurkunde: Sind die Klauseln klar und verständlich formuliert? Achte auf unerwartete oder übermäßige Forderungen.
• Dauer der Bürgschaft: Ist die Bürgschaft zeitlich befristet? Eine zeitliche Begrenzung kann dein Risiko minimieren.
• Beratung in Anspruch nehmen: Zögere nicht, dich rechtlich beraten zu lassen, insbesondere wenn dir die Bürgschaftsurkunde unklar erscheint oder du dir unsicher bist.

Wann endet eine Mietbürgschaft?

Eine Mietbürgschaft endet nicht automatisch mit dem Ende des Mietverhältnisses. Mögliche Endpunkte sind:

• Vertragliche Regelung: Die Bürgschaft ist an eine bestimmte Laufzeit gebunden und endet dann automatisch.
• Kündigung durch den Bürgen: Bei einer unbefristeten Bürgschaft kann der Bürge sie unter Einhaltung einer vertraglich oder gesetzlich geregelten Frist kündigen. Dies muss schriftlich erfolgen und ist oft erst nach einer gewissen Mindestdauer möglich.
• Aufhebungsvertrag: Alle Parteien (Vermieter, Mieter, Bürge) können sich auf eine vorzeitige Beendigung der Bürgschaft einigen.
• Ablauf einer bestimmten Frist nach Mietvertragsende: Manche Verträge sehen vor, dass die Bürgschaft erst eine bestimmte Zeit nach Auszug des Mieters und Beendigung aller Ansprüche (z.B. nach Ablauf der Gewährleistungsfristen für Schönheitsreparaturen) erlischt.
• Erfüllung oder Verjährung: Wenn alle Verpflichtungen des Mieters erfüllt sind und eventuelle Ansprüche des Vermieters verjährt sind, erlischt die Bürgschaft.

Mietbürgschaft vs. Kaution: Die Unterschiede

Die Mietkaution und die Mietbürgschaft sind beides Sicherungsmittel für den Vermieter, unterscheiden sich aber grundlegend:

Merkmal	Mietkaution	Mietbürgschaft
Form	Geldleistung des Mieters (z.B. Barkafe, Mietkautionskonto).	Vertragliche Verpflichtung eines Dritten (Bürgen), für die Schulden des Mieters einzustehen.
Zweck	Sicherung von Mietrückständen, Nebenkosten, Schäden an der Mietsache.	Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter.
Höhe	Maximal 3 Nettokaltmieten.	Kann frei vereinbart werden, oft an die Höhe der Kaution angelehnt oder höher.
Rückzahlung	Wird dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt, wenn keine Ansprüche bestehen.	Der Bürge erhält kein Geld zurück; er hat die Verpflichtung, im Bedarfsfall einzuspringen.
Risiko für den Dritten	Kein direktes Risiko für Dritte.	Hohes finanzielles Risiko für den Bürgen.
Ablösungsmöglichkeiten	Nur durch Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses.	Kann durch eine andere Form der Sicherheit ersetzt werden (z.B. höhere Kaution, wenn der Vermieter zustimmt).

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Bürgschaften bei Mietverhältnissen

Kann mein Vermieter die Bürgschaft jederzeit kündigen?

Nein, eine Bürgschaft ist ein Vertrag. Die Kündigung hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Eine unbefristete Bürgschaft kann vom Bürgen unter Einhaltung einer angemessenen Frist gekündigt werden. Der Vermieter kann die Bürgschaft in der Regel nicht eigenmächtig kündigen, solange der Mietvertrag und damit die zugrundeliegenden Verpflichtungen bestehen.

Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung verlässt und noch Mietschulden hat?

Wenn der Mieter trotz Auszug noch Mietschulden hat, kann der Vermieter seine Ansprüche direkt gegen den Bürgen geltend machen. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. Der Bürge ist dann verpflichtet, für die ausstehenden Beträge aufzukommen.

Darf der Vermieter neben der Kaution auch eine Bürgschaft verlangen?

Grundsätzlich darf der Vermieter die Mietsicherheit bis zur Höhe von drei Nettokaltmieten verlangen. Dies kann entweder als Kaution oder in anderer Form, wie z.B. durch eine Bürgschaft, erfolgen. Verlangt der Vermieter jedoch die volle Kaution und zusätzlich eine Bürgschaft, kann dies unzulässig sein, es sei denn, es gibt nachvollziehbare Gründe für die zusätzliche Absicherung, die aber klar im Mietvertrag oder einer separaten Vereinbarung dargelegt sein müssten.

Wie lange bin ich als Bürge gebunden?

Die Bindungsdauer hängt vom Inhalt der Bürgschaftsurkunde ab. Ist die Bürgschaft befristet, endet sie automatisch nach Ablauf der Frist. Ist sie unbefristet, kann der Bürge sie unter Einhaltung einer gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist kündigen. Wichtig ist zu wissen, dass die Bürgschaft oft noch für eine gewisse Zeit nach dem Ende des Mietvertrages bestehen bleiben kann, um auch eventuelle Nachforderungen abzudecken.

Kann ich als Bürge die Zahlung verweigern, wenn der Mieter zahlungsfähig ist?

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft, der häufigsten Form, darfst du die Zahlung nicht verweigern, sobald der Mieter in Verzug geraten ist. Der Vermieter kann sich dann direkt an dich wenden. Bei einer einfachen Bürgschaft könntest du zwar die „Einrede der Vorausklage“ geltend machen, was bedeutet, dass der Vermieter erst den Mieter erfolglos in Anspruch nehmen muss. Der Vermieter wird dich aber wahrscheinlich nicht in Anspruch nehmen, bevor er diesen Weg beschritten hat.

Gibt es eine Obergrenze für die Höhe der Mietbürgschaft?

Für die Höhe der Mietbürgschaft gibt es keine gesetzliche Obergrenze im gleichen Sinne wie bei der Kaution (maximal 3 Nettokaltmieten). Allerdings muss die Bürgschaft im Verhältnis zum Mietvertrag und den damit verbundenen Risiken stehen. Eine übermäßig hohe oder unbestimmte Bürgschaft kann als sittenwidrig oder unzulässig angesehen werden. Die Praxis orientiert sich aber oft an der Höhe der Kaution als Vergleichsmaßstab.

Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt?

Wenn der Mieter die Wohnung beschädigt und die Kosten für die Reparatur nicht übernimmt, kann der Vermieter diese Kosten von dir als Bürgen einfordern, sofern die Bürgschaft ausdrücklich Schäden abdeckt. Dies ist ein typisches Risiko einer Mietbürgschaft, weshalb du als Bürge gut prüfen solltest, welchen Umfang deine Haftung hat.