Wenn du ein Grundstück in Deutschland kaufst, fällt eine Steuer auf diesen Erwerb an, die Grunderwerbsteuer. Diese ist ein wichtiger Kostenfaktor, der beim Kaufpreis und der Finanzierung berücksichtigt werden muss, da sie je nach Bundesland variieren kann und direkt beim Erwerb fällig wird.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wer muss sie zahlen?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist eine einmalige Zahlung. Mit dem Erwerb des Eigentums am Grundstück wird die Steuerschuld ausgelöst. Derjenige, der das Eigentum am Grundstück erwirbt, ist grundsätzlich der Steuerschuldner. Dies ist in der Regel der Käufer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und ist ein nicht unerheblicher Posten in den Nebenkosten eines Immobilienkaufs. Sie muss in der Regel innerhalb eines Monats nach Mitteilung des Bescheids vom Finanzamt entrichtet werden.
Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?
Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der sogenannte steuerpflichtige Erwerb. Dies ist in den meisten Fällen der Kaufpreis, der im notariellen Kaufvertrag festgehalten ist. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen andere Werte als Bemessungsgrundlage herangezogen werden können. Dazu gehören insbesondere:
- bei einer Zwangsversteigerung der Zuschlagswert,
- bei einem Erwerb von Todes wegen oder Schenkung der Wert, der für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer maßgebend ist,
- bei Grundstückstausch der Wert des hingegebenen Grundstücks.
Wichtig ist, dass auch alle weiteren Leistungen, die der Erwerber neben dem Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks zu erbringen hat, in die Bemessungsgrundlage einfließen. Dies können beispielsweise die Übernahme von Grundschulden oder die Ablösung von Mietverhältnissen sein, sofern sie im direkten Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb stehen.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, das bedeutet, dass jeder Bundesland seinen eigenen Steuersatz festlegt. Diese Sätze können sich im Laufe der Zeit ändern, daher ist es wichtig, sich über den aktuellen Stand im jeweiligen Bundesland zu informieren. Hier ist eine Übersicht über die Sätze, die in den einzelnen Bundesländern gelten (Stand: Ende 2023, Änderungen vorbehalten):
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks fällig. Dies umfasst verschiedene Arten von Grundstücksgeschäften:
- Kaufverträge: Der klassische Fall, bei dem du ein Grundstück von einem Verkäufer erwirbst.
- Schenkung: Auch wenn du ein Grundstück geschenkt bekommst, kann Grunderwerbsteuer anfallen, abhängig von den Wertgrenzen für die Schenkungsteuer.
- Erbschaft: Der Erwerb eines Grundstücks im Rahmen einer Erbschaft unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer, wobei hier oft Freibeträge zu beachten sind.
- Tausch: Bei einem Grundstückstausch wird die Grunderwerbsteuer für jedes beteiligte Grundstück erhoben, basierend auf dessen Wert.
- Erwerb durch gesellschaftsrechtliche Vorgänge: Dies kann komplex sein und umfasst beispielsweise den Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, die zu einer Grunderwerbsteuerpflicht führen kann, wenn die Anteilsmehrheit an einer grundbesitzenden Gesellschaft wechselt.
- Bauleistungen auf fremdem Grund: Wenn du ein Gebäude auf einem Grundstück errichtest, das dir nicht gehört, und dadurch Eigentum am Gebäude erwirbst, kann dies ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Ein wichtiger Punkt ist, dass die Grunderwerbsteuer auch dann anfällt, wenn die Transaktion nicht durch einen klassischen Kaufvertrag, sondern durch eine andere rechtliche Gestaltung zustande kommt, die auf den Erwerb eines Grundstücks abzielt. Dies soll eine Umgehung der Steuer verhindern.
Befreiungen und Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
Es gibt bestimmte Konstellationen, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt oder die Steuer gemindert werden kann. Diese sind jedoch meist auf spezielle Fälle beschränkt:
- Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sind in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Erwerb innerhalb der Familie (begrenzt): Übertragungen an Kinder oder Eltern können unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu bestimmten Wertgrenzen steuerfrei sein. Hier sind die Regelungen der jeweiligen Bundesländer und die Freibeträge der Erbschaftsteuer zu beachten.
- Grundstückserwerb durch juristische Personen des öffentlichen Rechts: Träger der öffentlichen Verwaltung sind oft von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Erwerb von Grundstücken unter bestimmten Wertgrenzen: In einigen Fällen gibt es Bagatellgrenzen, unterhalb derer keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Diese sind jedoch selten und an strenge Voraussetzungen geknüpft.
- Erwerb durch Erbauseinandersetzung: Nachlassaufteilungen unter Erben können unter Umständen von der Grunderwerbsteuer befreit sein, wenn die Aufteilung zeitnah nach dem Erbfall erfolgt und keine zusätzlichen Ausgleichszahlungen geleistet werden, die einem Kaufpreis ähneln.
Es ist ratsam, sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater oder Notar beraten zu lassen, ob dein spezieller Fall unter eine Befreiung fällt.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und das Finanzamt über den Erwerb informiert wurde (dies geschieht in der Regel durch den Notar), setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest. Du erhältst dann einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist in der Regel innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids fällig. Erst wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt ist und das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, kann das Finanzamt die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch veranlassen.
Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt wird?
Wenn die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht bezahlt wird, entstehen Säumniszuschläge. Das Finanzamt kann zudem Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Ein wichtiger Aspekt ist auch, dass die Eintragung im Grundbuch ohne die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die erst nach vollständiger Zahlung der Steuer erteilt wird, nicht erfolgen kann. Dies kann den gesamten Grundstückserwerb verzögern oder sogar zum Scheitern bringen.
Kann die Grunderwerbsteuer abgesetzt werden?
Als Privatperson, die ein Grundstück für den Eigenbedarf erwirbt, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer absetzen. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks und erhöht dessen Einstandspreis. Wenn du das Grundstück vermietest oder gewerblich nutzt, werden die Anschaffungsnebenkosten, einschließlich der Grunderwerbsteuer, über die Nutzungsdauer des Grundstücks als Absetzung für Abnutzung (AfA) oder als Teil der Herstellungskosten abgeschrieben.
Besonderheiten beim Grundstückserwerb mit Gebäuden
Beim Kauf eines Grundstücks, auf dem bereits ein Gebäude steht, ist die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis, der sich auf Grundstück und Gebäude bezieht, zu entrichten. Es gibt keine separate Besteuerung für das Gebäude. Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude ist für die Grunderwerbsteuer unerheblich. Allerdings kann eine solche Aufteilung für die steuerliche Behandlung der Abschreibungen oder bei der Ermittlung von Veräußerungsgewinnen relevant sein.
Wichtigkeit des Notars bei der Grunderwerbsteuer
Der Notar spielt eine zentrale Rolle im Prozess des Grundstückserwerbs und damit auch im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages ist der Notar verpflichtet, den Erwerb dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Der Notar informiert dich über die Höhe der Grunderwerbsteuer und den Zahlungszeitpunkt. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch dich und Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt kann der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch bewirken.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Grunderwerbsteuer bei Grundstückskäufen
Was ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?
Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis, der im notariellen Kaufvertrag festgelegt ist. Sie kann jedoch auch den Wert des Grundstücks bei Schenkung oder Erbschaft oder den Zuschlagswert bei einer Zwangsversteigerung umfassen. Auch weitere Leistungen des Käufers im Zusammenhang mit dem Erwerb fließen mit ein.
Sind die Grunderwerbsteuersätze bundesweit gleich?
Nein, die Grunderwerbsteuersätze sind Ländersache und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Jeder Bundesland hat seinen eigenen Prozentsatz, der zwischen 3,5 % und 6,5 % liegen kann.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Als Privatperson, die ein Grundstück erwirbt, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzen. Wenn du das Grundstück jedoch vermietest oder gewerblich nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungsnebenkosten über die Nutzungsdauer abschreiben.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja, es gibt Ausnahmen. Beispielsweise sind Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern in der Regel steuerfrei. Auch bestimmte Erwerbe innerhalb der Familie oder durch juristische Personen des öffentlichen Rechts können befreit sein. Informiere dich hierzu im Einzelfall.
Wie und wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nachdem du den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt erhalten hast, ist die Steuer in der Regel innerhalb eines Monats zu bezahlen. Die Zahlung erfolgt direkt an das Finanzamt.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht bezahle?
Bei Nichtzahlung der Grunderwerbsteuer fallen Säumniszuschläge an. Zudem kann das Finanzamt Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist erst nach Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes möglich, die erst nach vollständiger Zahlung ausgestellt wird.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Grunderwerbsteuer?
Der Notar zeigt den Grundstückserwerb dem Finanzamt an, woraufhin dieses den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt. Er informiert dich über die Höhe und Fälligkeit der Steuer und sorgt nach deren Zahlung für die Eintragung im Grundbuch.
