Grunderwerbsteuer einfach erklärt

Du erwirbst ein Grundstück oder eine Immobilie in Deutschland? Dann wirst du früher oder später mit der Grunderwerbsteuer konfrontiert. Dieser einmalige Kaufpreisbestandteil fällt beim Erwerb von Grundbesitz an und ist für viele Käufer zunächst eine finanzielle Hürde.

Was ist Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts anfällt. Sie wird einmalig auf den Kaufpreis des Grundstücks oder die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung erhoben. Ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer kann das Eigentum an einer Immobilie nicht vollständig auf dich übertragen werden, da das Finanzamt die Eintragung ins Grundbuch verweigert, bis die Steuer beglichen ist. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird durch die Bundesländer festgelegt und kann daher von Bundesland zu Bundesland variieren.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, wenn du ein Grundstück im rechtlichen Sinne erwirbst. Das bedeutet:

• Kauf eines Grundstücks: Dies ist der klassische Fall. Sobald du ein unbebautes Grundstück oder ein Grundstück mit einem bestehenden Gebäude kaufst und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen wird, fällt die Steuer an.
• Erwerb einer Eigentumswohnung: Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du quasi einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der der Grunderwerbsteuer unterliegt.
• Erwerb von Erbbaurechten: Wenn du ein Erbbaurecht erwirbst, also das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen, fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an.
• Vereinbarung eines Vorverkaufsrechts oder eines Optionsrechts: Unter bestimmten Umständen kann auch die Einräumung eines solchen Rechts steuerpflichtig sein.
• Umwandlung einer GmbH in eine AG oder umgekehrt: Wenn Vermögensgegenstände, darunter Grundstücke, im Rahmen einer solchen Umwandlung übertragen werden, kann dies grunderwerbsteuerliche Folgen haben.
• Erwerb durch Schenkung oder Tausch: In einigen Fällen kann auch die Schenkung oder der Tausch eines Grundstücks steuerpflichtig sein, insbesondere wenn eine Gegenleistung erbracht wird.

Wichtig ist, dass die Grunderwerbsteuer immer auf den Erwerbsvorgang abzielt und nicht auf den Wert des Gebäudes allein. Das bedeutet, auch wenn du nur ein Grundstück kaufst, um darauf zu bauen, zahlst du die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis des Grundstücks.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist im Grunde recht einfach. Sie setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:

• Bemessungsgrundlage: Dies ist der Wert, auf dessen Basis die Steuer berechnet wird. In der Regel ist das der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Bei einem Grundstückskauf ist das meist der volle Kaufpreis für das Grundstück. Sind im Kaufvertrag auch Gebäude oder Außenanlagen aufgeführt, werden diese in der Regel mitbewertet, sofern sie integraler Bestandteil des Erwerbs sind. Bei Tauschverträgen ist die Bemessungsgrundlage der Wert des eingetauschten Grundstücks bzw. des erhaltenen Grundstücks, je nachdem, welcher Wert höher ist.
• Steuersatz: Dieser wird von jedem Bundesland individuell festgelegt und kann zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage liegen.

Die Formel lautet also:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis (Bemessungsgrundlage) x Steuersatz des Bundeslandes

Beispiel: Angenommen, du kaufst ein Grundstück in Bayern für 300.000 Euro. Der Steuersatz in Bayern beträgt 3,5 %. Dann berechnet sich die Grunderwerbsteuer wie folgt:

300.000 Euro x 3,5 % = 10.500 Euro Grunderwerbsteuer.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Grundsätzlich bist du als Käufer derjenige, der die Grunderwerbsteuer zahlen muss. Der Gesetzgeber sieht dich als denjenigen, der von der Übertragung des Eigentums profitiert. Die Zahlung ist eine Voraussetzung für die vollständige Eigentumsübertragung.

Es gibt jedoch auch einige Ausnahmen und Sonderfälle:

• Bauträgerbindungen: Wenn du ein Grundstück von einem Bauträger erwirbst, der auch das Gebäude darauf errichtet, wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtwert von Grundstück und Gebäude erhoben.
• Vereinbarungen mit dem Verkäufer: Theoretisch könntest du mit dem Verkäufer vereinbaren, dass er die Grunderwerbsteuer übernimmt. Dies ist jedoch steuerrechtlich so gestaltet, dass diese Vereinbarung für das Finanzamt irrelevant ist. Du als Käufer bleibst immer der Steuerschuldner. Eine solche Vereinbarung ist eher eine zivilrechtliche Angelegenheit zwischen dir und dem Verkäufer, die die Zahlungspflicht gegenüber dem Finanzamt nicht berührt.
• Erbschaft und Schenkung: Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung fällt zwar keine Grunderwerbsteuer an, aber die Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer.

Das Finanzamt wird dich nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags anschreiben und dir einen Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lassen. Auf diesem Bescheid siehst du die Höhe der zu zahlenden Steuer und die Frist für die Zahlung.

Welche Bundesländer haben welche Grunderwerbsteuersätze?

Die Steuersätze der Grunderwerbsteuer sind Sache der einzelnen Bundesländer. Hier ist eine Übersicht der aktuellen Sätze (Stand: 2023 – Änderungen vorbehalten):

Bundesland	Grunderwerbsteuersatz (%)
Baden-Württemberg	5,0
Bayern	3,5
Berlin	6,0
Brandenburg	6,5
Bremen	4,5
Hamburg	5,5
Hessen	6,0
Mecklenburg-Vorpommern	6,0
Niedersachsen	5,0
Nordrhein-Westfalen	6,5
Rheinland-Pfalz	5,0
Saarland	6,5
Sachsen	3,5
Sachsen-Anhalt	5,0
Schleswig-Holstein	6,5
Thüringen	6,5

Es ist entscheidend, dass du den für das Bundesland geltenden Steuersatz kennst, in dem sich das zu erwerbende Grundstück befindet, um die Gesamtkosten deines Immobilienerwerbs korrekt kalkulieren zu können.

Was ist im Kaufpreis alles enthalten? (Bemessungsgrundlage)

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert, auf dessen Basis die Steuer berechnet wird. In den meisten Fällen ist das der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Wenn du ein Grundstück kaufst, das bereits bebaut ist, umfasst der Kaufpreis in der Regel sowohl das Grundstück als auch das darauf befindliche Gebäude. In diesem Fall bezieht sich die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis, der sich aus dem Wert des Bodens und dem Wert des Gebäudes zusammensetzt. Es ist wichtig zu verstehen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Wert erhebt, der im Kaufvertrag ausgewiesen ist, es sei denn, es handelt sich um ganz bestimmte Ausnahmen.

Es gibt jedoch Situationen, in denen die Bemessungsgrundlage anders ermittelt wird:

• Leibgedinge oder Rentenzahlungen: Wenn du ein Grundstück im Austausch gegen eine lebenslange Rente erwirbst, ist die Bemessungsgrundlage der Wert dieser Rentenzahlungen, multipliziert mit einem Faktor, der vom Alter des Rentenempfängers abhängt.
• Erwerb von Teilen eines Grundstücks: Wenn du nur einen Teil eines Grundstücks erwirbst und der Preis für den jeweiligen Teil separat ausgewiesen ist, kann dieser Teilbetrag als Bemessungsgrundlage dienen.
• Zu- und Abschläge: In bestimmten Fällen können Zu- oder Abschläge auf den Kaufpreis vorgenommen werden, z.B. wenn im Kaufpreis bereits Kosten für noch zu errichtende Bauleistungen enthalten sind, die separat ausgewiesen werden können. Hier ist eine genaue Prüfung des Kaufvertrags und gegebenenfalls steuerliche Beratung notwendig.
• Grundstücksgleiche Rechte: Bei Erwerb von grundstücksgleichen Rechten wie Erbbaurechten ist die Bemessungsgrundlage der Wert des Erbbaurechts.

Das Finanzamt prüft den Kaufvertrag und ermittelt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage. Es ist ratsam, bei Unklarheiten den Kaufvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Was passiert nach dem Kauf?

Nachdem du den Kaufvertrag für ein Grundstück notariell beurkundet hast, erhält das Finanzamt automatisch eine Mitteilung. Daraufhin wird dir ein Grunderwerbsteuerbescheid zugestellt. Dieser Bescheid enthält:

• Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer, die du zu zahlen hast.
• Die Bemessungsgrundlage, auf der die Steuer basiert.
• Die Frist, bis zu der die Steuer bezahlt werden muss.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine zwingende Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Das Finanzamt wird dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen, sobald die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde. Erst dann darf der Notar die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollziehen, und du bist rechtlich der neue Eigentümer des Grundstücks.

Solltest du die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht bezahlen, können Säumniszuschläge anfallen. Das Finanzamt kann im schlimmsten Fall auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten.

Wann ist eine Grunderwerbsteuerbefreiung möglich?

Es gibt einige wenige Fälle, in denen eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer möglich ist. Diese sind gesetzlich eng definiert und betreffen meist:

• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie: Wenn du ein Grundstück von deinen Eltern, Großeltern oder Kindern erwirbst, kann unter Umständen eine Befreiung möglich sein. Hierbei sind jedoch die Regelungen des jeweiligen Bundeslandes zu beachten, da diese variieren können.
• Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner: Ebenso kann bei der Übertragung von Grundstücken zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern eine Befreiung greifen.
• Erwerb durch die öffentliche Hand oder gemeinnützige Organisationen: Grundstücke, die von Gemeinden, dem Bund, Ländern oder bestimmten gemeinnützigen Zwecken dienenden Organisationen erworben werden, sind oft von der Grunderwerbsteuer befreit.
• Erwerb im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung: Wie bereits erwähnt, ist die Grunderwerbsteuer hierbei nicht relevant, sondern die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.
• Übertragung von Wohnungseigentum an Mieter: In einigen Fällen, beispielsweise bei der Privatisierung von Wohnungsbeständen, kann es Befreiungen für den Erwerb von Wohnungseigentum durch Mieter geben.

Wichtig: Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist keine Selbstverständlichkeit. Du musst die Voraussetzungen genau prüfen und gegebenenfalls einen Antrag beim Finanzamt stellen. Die genauen Regelungen können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Anschaffungsnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Sie ist nicht direkt als Werbungskosten oder Betriebsausgabe in der Einkommensteuererklärung absetzbar. Allerdings fließt sie in die Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten deiner Immobilie ein.

Wenn du die Immobilie vermietest oder gewerblich nutzt, kannst du die Anschaffungsnebenkosten, zu denen auch die Grunderwerbsteuer gehört, über die Abschreibungen (AfA) über die Nutzungsdauer der Immobilie über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Dies mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung bzw. deinen gewerblichen Gewinn.

Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht direkt absetzen. Sie erhöht jedoch den Einstandspreis der Immobilie, was beim späteren Verkauf relevant sein kann, falls du einen Gewinn erzielst, der dann steuerpflichtig wäre. Die Grunderwerbsteuer verringert in diesem Fall die Höhe eines potenziellen Veräufergewinns.

Gibt es Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu sparen?

Direkte legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, gibt es kaum, da es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Steuer handelt. Dennoch gibt es einige Überlegungen und Strategien, die du im Hinterkopf behalten solltest:

• Prüfe die Bemessungsgrundlage: Achte genau darauf, wie der Kaufpreis im Kaufvertrag aufgeschlüsselt ist. In seltenen Fällen kann es sinnvoll sein, wenn bestimmte Teile des Kaufpreises (z.B. für bewegliche Inventar, das nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist) separat ausgewiesen werden können, um die Bemessungsgrundlage zu minimieren. Dies ist jedoch nur unter strengen Voraussetzungen und mit Zustimmung des Finanzamtes möglich.
• Bundesländer mit niedrigeren Steuersätzen: Wenn du noch nicht an einen bestimmten Ort gebunden bist, kann es sich lohnen, Immobilien in Bundesländern mit einem niedrigeren Grunderwerbsteuersatz in Betracht zu ziehen. Der Unterschied zwischen 3,5 % und 6,5 % kann bei einem hohen Kaufpreis eine erhebliche Summe ausmachen.
• Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung: Dies ist keine Strategie zum „Sparen“ im eigentlichen Sinne, aber eine Erbschaft oder Schenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
• Professionelle Beratung: Ein erfahrener Steuerberater oder Rechtsanwalt kann dich über spezifische Konstellationen aufklären und dir helfen, sicherzustellen, dass die Bemessungsgrundlage korrekt ermittelt wird.

Vermeide unbedingt aggressive Steuergestaltungsmethoden, die darauf abzielen, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Dies kann zu erheblichen Steuernachzahlungen, Zinsen und Strafen führen.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Grunderwerbsteuer einfach erklärt

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grunderwerbsteuergesetz?

Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer selbst, die du zahlen musst. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist das Gesetz, das die Grundlagen, die Berechnung, die Fälligkeit und die Befreiungen dieser Steuer regelt. Es ist also der rechtliche Rahmen für die Grunderwerbsteuer.

Wie lange habe ich Zeit, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen?

Nachdem du den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt erhalten hast, hast du in der Regel einen Monat Zeit, die Steuer zu bezahlen. Die genaue Frist ist auf deinem Bescheid vermerkt.

Kann ich Ratenzahlung für die Grunderwerbsteuer beantragen?

In Ausnahmefällen und bei nachweislichen Härtefällen kann das Finanzamt Ratenzahlungen oder Stundungen der Grunderwerbsteuer gewähren. Dies muss jedoch schriftlich beantragt und gut begründet werden. Eine Genehmigung ist nicht garantiert.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht bezahle?

Wenn du die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht bezahlst, wird das Finanzamt Säumniszuschläge erheben. Zudem wird dir die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung ins Grundbuch verweigert, wodurch die Eigentumsübertragung blockiert wird. Langfristig kann das Finanzamt auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten.

Sind Maklergebühren Teil der Grunderwerbsteuer?

Nein, Maklergebühren sind keine Grunderwerbsteuer. Sie sind eine separate Leistung, die du für die Vermittlungstätigkeit des Maklers bezahlst. Allerdings sind auch die Maklergebühren Anschaffungsnebenkosten, die beim Verkauf einer Immobilie unter bestimmten Umständen steuerlich relevant sein können, aber nicht direkt in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einfließen.

Kann die Grunderwerbsteuer auch auf den Grundbesitz fallen, wenn kein Kauf stattfindet?

Ja, die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf an. Auch andere Erwerbsvorgänge, wie beispielsweise eine Tausch, eine Schenkung mit Gegenleistung oder die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft, können steuerpflichtig sein. Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.

Was ist ein grunderwerbsteuerliches Relevantes Geschäft?

Ein grunderwerbsteuerlich relevantes Geschäft ist jeder Vorgang, der zu einem Rechtsübergang an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht führt und somit potenziell der Grunderwerbsteuerpflicht unterliegt. Dazu zählen neben dem klassischen Kauf auch Tauschverträge, Schenkungen mit Gegenleistungen, die Begründung von Erbbaurechten oder die Übertragung von Gesellschaftsanteilen, wenn diese im Wesentlichen Grundstücke darstellen.