Maklerhonorar verstehen

Das Maklerhonorar bestimmt maßgeblich die Kosten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie und ist oft ein wichtiger Punkt bei der Entscheidungsfindung für oder gegen einen Makler. Damit du dieses komplexe Thema vollständig durchdringst und fundierte Entscheidungen treffen kannst, erfährst du hier alles Wesentliche über die Berechnung, die gesetzlichen Regelungen und deine Rechte und Pflichten.

Was ist das Maklerhonorar?

Das Maklerhonorar, auch Maklerprovision oder Courtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistung erhält. Diese Leistung umfasst in der Regel die Vermittlung von Kauf- oder Mietverträgen für Immobilien. Die Höhe und die Zahlungsmodalitäten des Honorars sind gesetzlich geregelt und können je nach Bundesland und Art der Immobilie (Kauf oder Miete) variieren.

Gesetzliche Regelungen zum Maklerhonorar

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten bundesweit neue Regeln für die Maklerprovision beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Ziel der Gesetzesänderung war es, die Kosten für Käufer zu senken und eine gerechtere Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer zu erreichen.

Die wichtigsten Punkte der aktuellen Gesetzgebung sind:

• Teilung der Provision: Bei Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern muss der Makler bei Abschluss des Kaufvertrages vom Käufer und vom Verkäufer die gleiche Provision erhalten. Das bedeutet, dass sich in der Regel Verkäufer und Käufer die Maklerkosten zu gleichen Teilen teilen.
• Schriftform: Die Vereinbarung über das Maklerhonorar muss zwingend in Textform erfolgen. Dies kann beispielsweise in einem Maklervertrag geschehen.
• Höchstgrenzen: Für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist eine Höchstgrenze für die Provision festgelegt. Diese liegt in der Regel bei 50% der Gesamtprovision, die von beiden Parteien zu tragen ist. Die genaue Höhe variiert jedoch je nach Bundesland.
• Bestellerprinzip bei Vermietung: Bei der Vermietung von Wohnraum gilt weiterhin das Bestellerprinzip. Das bedeutet, wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. In der Regel ist das der Vermieter.

Berechnung des Maklerhonorars

Die Berechnung des Maklerhonorars basiert in der Regel auf einem prozentualen Anteil des erzielten Kaufpreises oder der vereinbarten Miete. Die genauen Prozentsätze können je nach Bundesland und individueller Vereinbarung zwischen Makler und Kunde variieren. Oftmals gibt es eine Spanne, innerhalb derer sich die Provision bewegt.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Die Gesamthöhe der Provision liegt häufig zwischen 3% und 7% des notariell beurkundeten Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Dies bedeutet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils die Hälfte dieses Prozentsatzes zahlen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6% zzgl. Mehrwertsteuer:

• Gesamtprovision: 300.000 Euro 0,06 = 18.000 Euro
• Mehrwertsteuer (19%): 18.000 Euro 0,19 = 3.420 Euro
• Gesamtkosten Maklerprovision: 18.000 Euro + 3.420 Euro = 21.420 Euro
• Anteil Käufer: 21.420 Euro / 2 = 10.710 Euro
• Anteil Verkäufer: 21.420 Euro / 2 = 10.710 Euro

Wichtig ist, dass die genaue Aufteilung und Höhe der Provision immer im Maklervertrag festgehalten ist. Es ist ratsam, diesen Vertrag vorab sorgfältig zu prüfen.

Maklerprovision bei der Immobilienvermietung

Bei der Vermietung von Wohnraum greift das Bestellerprinzip. Das bedeutet, derjenige, der den Makler beauftragt, ist auch verpflichtet, das Honorar zu zahlen. In den meisten Fällen beauftragt der Vermieter den Makler, um seine Wohnung zu vermieten. Somit trägt in der Regel der Vermieter die Maklerprovision.

Die Höhe der Provision bei Vermietung ist gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer begrenzt.

Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro und einer Provision von zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer:

• Gesamtprovision: 1.000 Euro 2 = 2.000 Euro
• Mehrwertsteuer (19%): 2.000 Euro 0,19 = 380 Euro
• Gesamtkosten Maklerprovision: 2.000 Euro + 380 Euro = 2.380 Euro (zahlt der Vermieter)

Es gibt Ausnahmen, beispielsweise wenn der Mieter explizit einen Makler beauftragt, um eine Wohnung zu suchen. In diesem Fall kann der Mieter die Provision schulden.

Faktoren, die das Maklerhonorar beeinflussen

Mehrere Faktoren können die Höhe des Maklerhonorars beeinflussen:

• Bundesland: Die Maklergesetze und üblichen Provisionssätze können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
• Art der Immobilie: Bei Luxusimmobilien oder besonderen Objekten können die Provisionssätze höher ausfallen.
• Umfang der Dienstleistung: Ein Makler, der zusätzliche Leistungen wie professionelle Fotografie, virtuelle Touren oder umfangreiche Marketingkampagnen anbietet, kann dafür ein höheres Honorar verlangen.
• Erfahrung und Reputation des Maklers: Etablierte Makler mit gutem Ruf und nachgewiesenen Erfolgen können höhere Provisionen verlangen.
• Marktlage: In einem stark umkämpften Verkäufermarkt ist es eher unwahrscheinlich, dass Makler mit einer hohen Provision abschrecken. In einem Käufermarkt hingegen können sie ihre Honorarforderungen durchsetzen.

Wann wird das Maklerhonorar fällig?

Das Maklerhonorar wird in der Regel erst dann fällig, wenn der Nachweis erbracht und die Vermittlung erfolgreich war. Das bedeutet konkret:

• Beim Immobilienverkauf ist die Provision in der Regel mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages fällig.
• Bei der Immobilienvermietung ist die Provision in der Regel mit dem Abschluss des Mietvertrages fällig.

Der Makler hat einen Anspruch auf sein Honorar, sobald der Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) aufgrund seiner Vermittlung oder seines Nachweises zustande gekommen ist. Er muss also ursächlich für den Vertragsschluss gewesen sein.

Ist Verhandlung über das Maklerhonorar möglich?

Ja, in vielen Fällen ist eine Verhandlung über das Maklerhonorar möglich, insbesondere beim Verkauf von Immobilien. Die gesetzlichen Regelungen bilden einen Rahmen, aber die genaue Höhe der Provision kann zwischen Makler und Kunde vereinbart werden. Es empfiehlt sich, dies bereits im Vorfeld des Maklervertrages anzusprechen.

Sowohl Käufer als auch Verkäufer können versuchen, eine niedrigere Provision auszuhandeln, insbesondere wenn sie dem Makler ein attraktives Objekt anbieten können oder eine lange Kundenbeziehung besteht.

Vergleich von Maklerangeboten

Bevor du dich für einen Makler entscheidest, solltest du verschiedene Angebote vergleichen. Achte dabei nicht nur auf die Provisionshöhe, sondern auch auf:

• Die im Maklervertrag aufgeführten Leistungen.
• Die Erfahrung und Spezialisierung des Maklers.
• Die Marketingstrategie, die der Makler für deine Immobilie plant.
• Referenzen und Bewertungen anderer Kunden.

Ein Makler mit einem fairen Honorar und einem überzeugenden Leistungsangebot ist oft die bessere Wahl.

Übersicht: Maklerhonorar im Detail

Kategorie	Beschreibung	Typische Höhe (Verkauf)	Typische Höhe (Vermietung)	Rechtliche Grundlage
Provision beim Kauf	Prozentualer Anteil am Kaufpreis, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.	3% bis 7% des Kaufpreises zzgl. MwSt. (jeweils Käufer und Verkäufer die Hälfte)	Nicht zutreffend (siehe Vermietung)	Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), Schuldrechtsmodernisierungsgesetz
Provision bei Vermietung	Maximal zwei Nettokaltmieten, meist vom Vermieter getragen (Bestellerprinzip).	Nicht zutreffend (siehe Verkauf)	Max. 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt.	Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG)
Fälligkeit	Nach erfolgreicher Vermittlung und Abschluss des Hauptvertrages (Kauf- oder Mietvertrag).	Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages.	Mit Abschluss des Mietvertrages.	Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Verhandlungsmöglichkeit	In vielen Fällen möglich, insbesondere beim Verkauf.	Ja, Honorar kann verhandelt werden.	Begrenzt durch gesetzliche Höchstgrenzen.	Individuelle Vereinbarung, aber innerhalb gesetzlicher Rahmenbedingungen.
Vertragsform	Muss schriftlich vereinbart werden.	Schriftlicher Maklervertrag.	Schriftlicher Maklervertrag.	Nachweispflicht durch schriftlichen Vertrag.

Wichtige Aspekte beim Maklervertrag

Bevor du einen Maklervertrag unterschreibst, solltest du diesen sorgfältig prüfen:

• Leistungsumfang: Welche Dienste werden vom Makler erbracht? Sind alle deine Erwartungen abgedeckt?
• Provision: Wie hoch ist die Provision, wie wird sie berechnet und wer trägt sie? Ist die Mehrwertsteuer inkludiert?
• Vertragslaufzeit: Wie lange ist der Vertrag gültig? Gibt es eine Option zur Verlängerung?
• Kündigungsbedingungen: Unter welchen Voraussetzungen kannst du den Vertrag kündigen?
• Exklusivität: Arbeitet der Makler exklusiv für dich oder bietet er deine Immobilie auch anderen Maklern an?

Scheue dich nicht, Fragen zu stellen und Unklarheiten vor der Unterschrift zu beseitigen. Ein transparenter Vertrag schafft Vertrauen und vermeidet spätere Missverständnisse.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerhonorar verstehen

Was passiert, wenn der Käufer oder Verkäufer die Provision nicht zahlt?

Wenn die Provision vereinbart ist und fällig wird, aber nicht gezahlt wird, hat der Makler das Recht, die Zahlung einzufordern. Dies kann gerichtlich durchgesetzt werden. Zunächst wird der Makler jedoch wahrscheinlich eine Mahnung versenden und versuchen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Die Fälligkeit ist an den erfolgreichen Abschluss des Hauptvertrages geknüpft.

Kann das Maklerhonorar steuerlich abgesetzt werden?

Beim Verkauf einer Immobilie können die Maklerkosten unter bestimmten Umständen als Werbungskosten oder nachträgliche Anschaffungskosten geltend gemacht werden, wenn die Immobilie vermietet ist oder war. Bei Selbstnutzung sind die Kosten für den Verkauf in der Regel nicht absetzbar. Beim Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung können die Maklerkosten zu den Anschaffungskosten gezählt werden und bei einem späteren Verkauf eine Rolle spielen. Es ist ratsam, hierfür einen Steuerberater zu konsultieren.

Was sind die Pflichten des Maklers?

Ein Immobilienmakler hat eine umfassende Sorgfaltspflicht. Dazu gehören:

• Die Pflicht zur ordnungsgemäßen und gewissenhaften Vermittlung.
• Die Pflicht zur Information über alle wesentlichen Umstände der Immobilie und des Vertragsgegenstandes.
• Die Pflicht zur Diskretion.
• Die Pflicht, die Interessen seines Auftraggebers bestmöglich zu vertreten.
• Beim Verkauf die Einhaltung der neuen Regelungen zur geteilten Provision.

Was ist, wenn ich die Immobilie doch nicht verkaufe/vermiete, nachdem ich einen Makler beauftragt habe?

Das hängt von den Konditionen des Maklervertrages ab. Wenn der Vertrag eine Kündigungsklausel enthält, kannst du unter Einhaltung der Fristen vom Vertrag zurücktreten. Meistens fallen dann jedoch anteilige Kosten für bereits erbrachte Leistungen an. Ohne eine entsprechende Klausel oder bei vorzeitiger Kündigung ohne triftigen Grund kann der Makler unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz haben, insbesondere wenn ihm bereits Kosten entstanden sind oder er die Vermittlung einer anderen Immobilie verpasst hat.

Gilt das Maklerhonorar auch für gewerblich genutzte Immobilien?

Für gewerblich genutzte Immobilien gelten nicht immer die gleichen gesetzlichen Regelungen wie für Wohnimmobilien. Hier ist das Bestellerprinzip bei der Vermietung nicht zwingend, und beim Verkauf gibt es keine automatische Teilung der Provision. Die Höhe und die Zahlungsmodalitäten des Maklerhonorars für Gewerbeimmobilien werden in der Regel frei zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt und im Maklervertrag festgelegt. Es ist hier besonders wichtig, alle Details schriftlich zu fixieren.

Kann ich von einem Maklervertrag zurücktreten, wenn ich die Immobilie privat kaufe/miete?

Wenn du als Verbraucher einen Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen (z.B. bei einem Hausbesuch) oder über Fernkommunikationsmittel (z.B. online oder telefonisch) abschließt, hast du in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Dieses beginnt mit dem Tag des Vertragsschlusses. Wenn du das Recht ausüben möchtest, musst du den Makler schriftlich darüber informieren. Beachte jedoch, dass das Widerrufsrecht erlöschen kann, wenn der Makler mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen hat und du dem zugestimmt hast. Beim Abschluss eines Maklervertrages direkt im Büro des Maklers oder nach einer Besichtigung vor Ort gibt es in der Regel kein gesetzliches Widerrufsrecht.

Was ist der Unterschied zwischen Nachweis und Vermittlung durch den Makler?

Die Provision wird für Nachweis und Vermittlung fällig. Der Nachweis bedeutet, dass der Makler dem Kunden eine konkrete Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages nachweist, indem er ihm Informationen über das Objekt und den potenziellen Vertragspartner gibt. Die Vermittlung geht einen Schritt weiter: Hier ist der Makler aktiv an der Anbahnung und dem Zustandekommen des Hauptvertrages beteiligt, beispielsweise durch Verhandlungen oder die Organisation von Besichtigungen.