Maklerkosten steuerlich absetzen

Du fragst dich, ob und wie du Maklerkosten von deiner Steuer absetzen kannst, um deine Ausgaben zu reduzieren? Dieser Ratgeber erklärt dir detailliert, unter welchen Voraussetzungen die Kosten für einen Immobilienmakler steuerlich geltend gemacht werden können und welche Dokumente du dafür benötigst.

Grundlagen der steuerlichen Absetzbarkeit von Maklerkosten

Die Möglichkeit, Maklerkosten steuerlich abzusetzen, hängt maßgeblich davon ab, zu welchem Zweck du die Immobilie erwirbst oder verkaufst. Grundsätzlich gibt es hierbei zwei Hauptszenarien: die Anschaffung einer Immobilie und die Veräußerung einer Immobilie. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich in beiden Fällen erheblich.

Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie können Maklerkosten unter bestimmten Umständen als nachträgliche Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Dies ist insbesondere relevant, wenn du die Immobilie zur Vermietung und Verpachtung nutzt. Die Maklerprovision erhöht dann deine Anschaffungsnebenkosten und kann über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Dies reduziert dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung über die Jahre.

• Anschaffungsnebenkosten: Maklergebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten.
• Abschreibung: Diese Kosten werden über die Nutzungsdauer der Immobilie steuerlich geltend gemacht (AfA – Absetzung für Abnutzung).
• Einnahmeerzielungsabsicht: Die steuerliche Absetzbarkeit ist nur möglich, wenn du die Immobilie zur Erzielung von Einnahmen (z.B. durch Vermietung) erwirbst. Bei einem selbstgenutzten Objekt sind Maklerkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar.

Maklerkosten beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie, die du weniger als zehn Jahre besessen hast, können Maklerkosten im Rahmen des Verkaufs die Bemessungsgrundlage für die Spekulationssteuer reduzieren. Dies gilt, wenn die Immobilie nicht durchgehend zu Wohnzwecken genutzt wurde oder wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei Vermietungsobjekten sind die Maklerkosten als Veräußerungskosten absetzbar und mindern den Veräußerungsgewinn.

• Spekulationssteuer: Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist fällt ggf. Spekulationssteuer an. Die Maklerkosten können den Veräußerungsgewinn mindern.
• Veräußerungsgewinnminderung: Die Kosten reduzieren den zu versteuernden Gewinn aus dem Verkauf.
• Selbstgenutzte Immobilie: Bei Eigennutzung und Verkauf nach mehr als zehn Jahren entfällt die Spekulationssteuer, wodurch die Maklerkosten nicht mehr zur Reduzierung der Steuer beitragen.

Wichtige Unterscheidung: Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Person, die rechtlich die Maklerprovision trägt, ist entscheidend für die steuerliche Geltendmachung. Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 wird die Maklerprovision häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (Bestellerprinzip bzw. geteilte Provisionszahlung).

• Maklervertrag: Die Regelungen im Maklervertrag sind maßgeblich.
• Geteilte Provision: Wenn Käufer und Verkäufer jeweils einen Teil der Provision zahlen, kann der zahlende Teil diese Kosten steuerlich geltend machen, sofern die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
• Alleinzahlung des Verkäufers: Zahlt der Verkäufer die gesamte Provision, kann er diese als Veräußerungskosten absetzen.
• Alleinzahlung des Käufers: Zahlt der Käufer die gesamte Provision, sind die Kosten als nachträgliche Anschaffungskosten bei einem Vermietungsobjekt absetzbar.

Maklerkosten als Werbungskosten

Für Vermieter stellen die Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist, Werbungskosten im Sinne des § 9 Einkommensteuergesetz (EStG) dar. Sie sind damit zusammenhängend mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

• Anschaffung eines Mietobjekts: Die Maklergebühr ist Teil der Anschaffungskosten.
• Abschreibungsfähigkeit: Die Kosten können über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Dies geschieht in der Regel linear über 50 Jahre, wenn keine andere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann.
• Nachweis: Eine ordnungsgemäße Rechnung des Maklers und der Nachweis der Zahlung sind unerlässlich.

Maklerkosten als nachträgliche Anschaffungskosten

Wenn du eine Immobilie kaufst, um sie zu vermieten, gelten die Maklerkosten als nachträgliche Anschaffungskosten. Das bedeutet, sie erhöhen die ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie.

• Immobilie zur Vermietung: Diese Regelung gilt explizit für Objekte, die du mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest.
• Aktivierungspflicht: Die Maklerkosten werden in der Bilanz des Vermieters aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
• Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Maklerkosten 10.000 €. Die gesamten anschaffungsnahen Kosten betragen 310.000 €.

Maklerkosten bei beruflicher Nutzung und Renovierung

In Ausnahmefällen können Maklerkosten auch dann steuerlich relevant sein, wenn die Immobilie teilweise oder ganz beruflich genutzt wird. Hier werden sie oft als Betriebsausgaben oder Werbungskosten im Rahmen der beruflichen Tätigkeit betrachtet.

• Büro in der eigenen Immobilie: Wenn du einen Teil deiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzt und dies steuerlich absetzt, können anteilige Maklerkosten unter Umständen ebenfalls berücksichtigt werden. Die genaue Abgrenzung ist hier komplex und erfordert oft eine individuelle Prüfung.
• Erwerb einer Gewerbeimmobilie: Bei Kauf einer Immobilie, die du als Gewerbetreibender für dein Unternehmen nutzt, sind die Maklerkosten Betriebsausgaben.

Nachweise für die steuerliche Absetzung

Um Maklerkosten erfolgreich von der Steuer absetzen zu können, sind lückenlose und korrekte Nachweise unerlässlich. Das Finanzamt verlangt in der Regel:

• Maklervertrag: Das Original oder eine Kopie des Vertrages, aus dem deine Beauftragung und die vereinbarte Provision hervorgehen.
• Rechnung des Maklers: Eine detaillierte Rechnung, die alle Angaben gemäß § 14 Umsatzsteuergesetz (UStG) enthält, inklusive Mehrwertsteuerausweis.
• Zahlungsnachweis: Kontoauszüge, die belegen, dass du die Maklerprovision tatsächlich bezahlt hast.
• Kaufvertrag: Der notarielle Kaufvertrag, der den Erwerb der Immobilie dokumentiert und den Verwendungszweck (Vermietung, Selbstnutzung etc.) aufzeigt.
• Zweckbestimmung: Falls relevant, Nachweise, die die Absicht zur Vermietung belegen (z.B. Angebote für potenzielle Mieter, Zeitungsanzeigen).

Wichtige Fristen und Regelungen

Es gibt bestimmte Fristen und Regelungen, die du beachten musst:

• Spekulationsfrist: Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist die zehnjährige Spekulationsfrist entscheidend.
• Anschaffungsnahe Kosten: Bei Mietobjekten können Maklerkosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf entstehen und drei Prozent des Kaufpreises (ohne Grunderwerbsteuer) übersteigen, zu einer sofortigen Abschreibung führen, sofern sie nicht als anschaffungsnahe geringfügige Kosten gelten. Die genaue Definition und Anwendung ist komplex.
• Verjährung: Die Geltendmachung von steuerlichen Abzügen ist in der Regel bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist möglich, die meist vier Jahre beträgt.

Zusammenfassung der steuerlichen Behandlung

Die Möglichkeit, Maklerkosten steuerlich abzusetzen, ist stark vom Verwendungszweck der Immobilie und der zahlenden Partei abhängig.

Situation	Typ der Kosten	Steuerliche Behandlung	Hinweis
Kauf einer Immobilie zur Vermietung	Anschaffungsnebenkosten / Werbungskosten	Abschreibungsfähig über die Nutzungsdauer der Immobilie (AfA)	Minderung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung.
Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie (Spekulationsfrist < 10 Jahre)	Veräußerungskosten	Minderung des Veräußerungsgewinns, der der Spekulationssteuer unterliegt.	Nur relevant, wenn Spekulationssteuer anfällt.
Verkauf einer vermieteten Immobilie	Veräußerungskosten	Minderung des Veräußerungsgewinns.	Direkte Reduzierung des steuerpflichtigen Gewinns aus dem Verkauf.
Selbstgenutzte Immobilie (Spekulationsfrist >= 10 Jahre)	Keine steuerliche Absetzbarkeit	Keine Möglichkeit, die Kosten steuerlich geltend zu machen, da kein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.	Üblicherweise kein steuerlicher Vorteil.
Teilweise berufliche Nutzung (Arbeitszimmer)	Anschaffungskosten (anteilig)	Unter Umständen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar.	Komplexe Einzelfallprüfung erforderlich.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerkosten steuerlich absetzen

Kann ich die Maklerprovision für meine selbstgenutzte Immobilie absetzen?

Nein, in der Regel kannst du die Maklerprovision für eine selbstgenutzte Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn du die Immobilie verkauft hast und dadurch ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist (Spekulationsfrist unter zehn Jahren), dann können die Kosten den Gewinn mindern. Für die Anschaffung einer selbstgenutzten Immobilie sind die Maklerkosten keine abzugsfähigen Ausgaben.

Wie lange kann ich Maklerkosten als Vermieter abschreiben?

Wenn du eine Immobilie zur Vermietung erwirbst und die Maklerkosten als nachträgliche Anschaffungskosten geltend machst, kannst du diese über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben. Gesetzlich ist die Nutzungsdauer in der Regel auf 50 Jahre angesetzt, sofern keine andere nachweisbare Nutzungsdauer vorliegt. Dies geschieht mittels linearer Abschreibung.

Muss der Maklervertrag eine bestimmte Klausel enthalten, damit ich die Kosten absetzen kann?

Nein, der Maklervertrag selbst muss keine spezielle Klausel für die steuerliche Absetzbarkeit enthalten. Wichtig ist, dass der Vertrag deine Beauftragung des Maklers und die vereinbarte Provision klar dokumentiert. Entscheidend für die steuerliche Anerkennung sind der Verwendungszweck der Immobilie (z.B. Vermietung) und die korrekte Dokumentation der Zahlung.

Was passiert, wenn mein Nachbar die gleiche Maklerprovision gezahlt hat? Kann ich mich daran orientieren?

Die individuelle steuerliche Situation und die Umstände des Kaufs oder Verkaufs sind entscheidend. Du kannst dich nicht einfach an den Angaben deines Nachbarn orientieren. Die Geltendmachung der Maklerkosten hängt von deinem spezifischen Fall ab, insbesondere vom Verwendungszweck der Immobilie und der korrekten Dokumentation deiner Ausgaben.

Sind Maklerkosten für eine Garage oder einen Stellplatz ebenfalls steuerlich absetzbar?

Ja, wenn die Garage oder der Stellplatz im direkten Zusammenhang mit einer Immobilie erworben wird, die du zur Vermietung nutzt, können die anteiligen Maklerkosten ebenfalls als nachträgliche Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Sie erhöhen die Anschaffungskosten des Gesamtpakets.

Welche Rolle spielt die Umsatzsteuer bei der Absetzbarkeit von Maklerkosten?

Für Privatpersonen, die nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, ist die Umsatzsteuer Teil der absetzbaren Kosten. Wenn du die Immobilie als Unternehmer (z.B. Vermieter, der zur Umsatzsteuer optiert) erwirbst und zum Vorsteuerabzug berechtigt bist, kannst du die gezahlte Umsatzsteuer auf die Maklerprovision als Vorsteuer geltend machen. In diesem Fall ist nur der Nettobetrag der Maklerprovision als Anschaffungskosten zu aktivieren.

Was sind „anschaffungsnahe geringfügige Kosten“ und wie beeinflussen sie die Maklerkosten?

Anschaffungsnahe geringfügige Kosten beziehen sich auf Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie anfallen und drei Prozent des Kaufpreises übersteigen. Wenn Maklerkosten in dieses Schema fallen und die genannten Grenzen überschreiten, können sie unter Umständen sofort als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden, anstatt über die Nutzungsdauer abgeschrieben zu werden. Die genauen Regelungen sind hier komplex und sollten im Einzelfall mit einem Steuerberater geklärt werden.