Die Maklerprovision beim Hausverkauf ist ein zentraler Kostenfaktor, der deine Einnahmen direkt beeinflusst. Du fragst dich, wie hoch sie ausfällt, wer sie zahlt und welche Faktoren die Höhe beeinflussen? Hier erhältst du eine klare Übersicht über die entscheidenden Aspekte, damit du beim Verkauf deines Eigenheims bestens informiert bist.
Was ist die Maklerprovision und wie wird sie berechnet?
Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist das Entgelt, das du als Verkäufer oder Käufer an den Immobilienmakler zahlst, wenn er erfolgreich einen Käufer für deine Immobilie vermittelt hat. Die Höhe der Provision wird in der Regel als Prozentsatz des erzielten Kaufpreises vereinbart. In Deutschland ist diese Regelung seit dem 23. Dezember 2020 durch das Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten neu geregelt. Seitdem teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen (jeweils 50%). Die genaue Höhe der Provision kann je nach Bundesland und individueller Vereinbarung variieren, liegt aber häufig zwischen 5 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) und wird vom Käufer und Verkäufer je zur Hälfte getragen.
Die gesetzliche Regelung der Maklerprovision
Vor der Gesetzesänderung im Jahr 2020 war es gängige Praxis, dass der Makler seine Provision ausschließlich vom Käufer verlangte, auch wenn er von beiden Parteien beauftragt wurde (Doppeltätigkeit). Mit der Neuregelung soll eine gerechtere Verteilung der Kosten erreicht werden. Nun gilt grundsätzlich, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch einen Anteil an der Provision zu tragen hat, sofern der Makler für beide Parteien tätig wird. Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt eine Teilung der Maklerprovision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer. Bei gewerblichen Immobilien oder bei Beauftragung durch nur eine Partei können abweichende Regelungen getroffen werden.
Faktoren, die die Höhe der Maklerprovision beeinflussen
Obwohl die Prozentsätze für die Maklerprovision gesetzlich begrenzt sind, gibt es Einflussfaktoren, die die endgültige Höhe beeinflussen können. Dazu gehören:
- Marktüblichkeit und regionale Unterschiede: In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage und hohen Immobilienpreisen können die Provisionssätze tendenziell niedriger ausfallen, da der Aufwand des Maklers prozentual geringer ins Gewicht fällt. In ländlicheren Gebieten oder bei speziellen Objekten kann die Provision höher ausfallen, um den Aufwand und die Expertise des Maklers zu kompensieren.
- Objektart und -wert: Bei luxuriösen oder besonders werthaltigen Immobilien kann die Verhandlungsbasis für die Provision anders aussehen als bei Standardobjekten. Manchmal ist bei sehr hohen Kaufpreisen ein geringerer Prozentsatz verhandelbar.
- Leistungsumfang des Maklers: Ein Makler, der über die reine Vermittlung hinausgehende Dienstleistungen anbietet – wie professionelle Fotografie, virtuelle Touren, Energieausweis-Erstellung oder detaillierte Marktanalysen – kann dafür eine höhere Provision verlangen.
- Einzigartigkeit der Immobilie: Handelt es sich um eine selten angebotene oder eine schwer verkäufliche Immobilie, kann dies ebenfalls Einfluss auf die Provisionsvereinbarung haben. Der Makler trägt hier ein höheres Risiko und investiert oft mehr Zeit und Mühe.
- Individuelle Verhandlung: Wie bei vielen geschäftlichen Vereinbarungen ist auch bei der Maklerprovision Spielraum für Verhandlungen gegeben. Ein offenes Gespräch über die erwartete Leistung und die damit verbundenen Kosten kann zu einer für beide Seiten akzeptablen Vereinbarung führen.
Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer, Verkäufer oder beide?
Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Maklerprovision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zu gleichen Teilen. Das bedeutet, dass du als Verkäufer maximal 50 % der vereinbarten Provision trägst, während der Käufer ebenfalls maximal 50 % zahlt. Dies gilt, wenn der Makler von beiden Parteien beauftragt wurde oder eine Doppeltätigkeit ausübt. Wenn du als Verkäufer den Makler exklusiv beauftragst und nur du die Maklerleistung in Anspruch nimmst, kann eine andere Vereinbarung getroffen werden, was aber in der Praxis selten vorkommt.
Ausnahmen und Sonderfälle
Es gibt Situationen, in denen die 50/50-Teilung der Provision nicht greift:
- Gewerbeimmobilien: Bei der Vermittlung von reinen Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Vorgabe zur Teilung der Provision. Hier kann die Vereinbarung frei verhandelt werden und es ist durchaus üblich, dass der Käufer den Großteil oder die gesamte Provision zahlt.
- Alleinauftrag des Verkäufers: Wenn du als Verkäufer einen Makler exklusiv beauftragst und dieser die Immobilie auch nur für dich vermarktet, kann die Provision anders geregelt werden. Jedoch wird auch hier oft eine Teilung angestrebt, um die Motivation des Maklers zu erhöhen.
- Hausverwaltungen und Bauträger: Bei Verkäufen, die durch Hausverwaltungen oder Bauträger getätigt werden, können gesonderte Vereinbarungen gelten.
- Sonderleistungen: Wenn du als Verkäufer zusätzliche, über die Standardleistungen hinausgehende Dienste vom Makler in Anspruch nimmst, die explizit vereinbart wurden, kann dies zu einer Anpassung der Provisionszahlung führen.
Die Rolle des Maklers und seine Leistungen
Ein qualifizierter Immobilienmakler bietet weit mehr als nur die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Seine Leistungen tragen maßgeblich zum Erfolg und zur Optimierung deines Hausverkaufs bei. Dazu gehören:
- Professionelle Wertermittlung: Eine realistische Einschätzung des Marktwertes deiner Immobilie ist entscheidend für einen schnellen und erfolgreichen Verkauf. Der Makler analysiert den lokalen Immobilienmarkt, vergleichbare Verkäufe und den Zustand deiner Immobilie, um einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen.
- Erstellung von Verkaufsunterlagen: Dazu gehören hochwertige Fotos, aussagekräftige Texte, Grundrisse und gegebenenfalls virtuelle Rundgänge. Diese Unterlagen sind die Visitenkarte deiner Immobilie und beeinflussen das Interesse potenzieller Käufer maßgeblich.
- Marketing und Bewerbung: Der Makler nutzt verschiedene Kanäle, um deine Immobilie einer breiten Zielgruppe zu präsentieren. Dazu zählen Online-Portale, soziale Medien, sein eigenes Netzwerk und gegebenenfalls auch Printanzeigen.
- Besichtigungstermine: Die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen erfordert Zeit und Fingerspitzengefühl. Der Makler beantwortet Fragen der Interessenten, stellt die Immobilie professionell dar und filtert ernsthafte Kaufinteressenten heraus.
- Verkaufsverhandlungen: Der Makler fungiert als Vermittler zwischen dir und dem potenziellen Käufer und führt die Verhandlungen über den Kaufpreis und die Konditionen. Ziel ist es, das bestmögliche Ergebnis für dich zu erzielen.
- Bonitätsprüfung: Vor dem Notartermin prüft der Makler in der Regel die finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis auch tatsächlich gezahlt werden kann.
- Unterstützung bei der Vertragsabwicklung: Der Makler begleitet dich und den Käufer bis zum Notartermin und steht auch danach für Rückfragen zur Verfügung. Er koordiniert die Termine und sorgt für einen reibungslosen Ablauf.
Kostenkontrolle: Wie du die Provision beeinflussen kannst
Auch wenn die Höhe der Provision gesetzlich gedeckelt ist, gibt es Wege, die Kosten zu optimieren:
- Vergleich von Maklerangeboten: Hole dir Angebote von mehreren Maklern ein. Achte nicht nur auf die Provisionshöhe, sondern auch auf den Umfang der angebotenen Leistungen und die Expertise des Maklers. Ein günstigerer Makler ist nicht immer die beste Wahl, wenn er weniger für den Verkauf leistet.
- Klare Leistungsvereinbarung: Definiere im Maklervertrag genau, welche Leistungen der Makler erbringen soll. So vermeidest du spätere Missverständnisse und kannst sicherstellen, dass du für dein Geld auch den vollen Umfang an Dienstleistungen erhältst.
- Verhandlung der Provision: Scheue dich nicht, über die Provisionshöhe zu verhandeln. Besonders bei werthaltigen Objekten oder wenn du bereits einen konkreten Interessenten hast, kann hier ein Spielraum bestehen.
- Regionale Unterschiede nutzen: Informiere dich über die üblichen Provisionssätze in deiner Region. In manchen Gegenden sind die Sätze generell niedriger als in anderen.
- Selbstvermarktungsphasen: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die Immobilie zunächst selbst anzubieten, um potenzielle Käufer zu generieren. Wenn du dann einen passenden Interessenten hast, kannst du einen Makler für die finale Abwicklung und Verhandlung einschalten und so möglicherweise die Provision reduzieren. Dies ist jedoch mit erheblichem Aufwand verbunden.
Übersicht der Provisionsmodelle
| Modell | Beschreibung | Typische Anwendung | Vor- und Nachteile für dich |
|---|---|---|---|
| Geteilte Provision (50/50) | Käufer und Verkäufer tragen jeweils die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision. | Standard bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit 2020. | Vorteil: Faire Kostenverteilung, reduziert die Belastung für jede Partei. Nachteil: Beide Parteien tragen Kosten, auch wenn der Aufwand für den Makler ungleich verteilt sein könnte. |
| Einseitige Provision (oft Käufer) | Die gesamte Provision wird von einer Partei getragen, traditionell meist vom Käufer. | Vor 2020 gängig; heute eher bei Gewerbeimmobilien oder spezifischen Vereinbarungen. | Vorteil (für Verkäufer): Keine direkten Provisionskosten. Nachteil (für Käufer): Deutlich höhere Gesamtkosten für den Erwerb. Kann die Nachfrage dämpfen. |
| Gestaffelte Provision | Die Provisionshöhe ist abhängig vom erzielten Verkaufspreis. Ein höherer Preis kann zu einem geringeren Prozentsatz führen. | Seltener, kann bei sehr werthaltigen Objekten vereinbart werden. | Vorteil: Anreiz für den Makler, einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Nachteil: Kann bei niedrigeren Verkaufspreisen unattraktiv für den Makler sein. |
| Fixpreis/Pauschalpreis | Eine feste Summe wird für die Maklerleistung vereinbart, unabhängig vom Verkaufspreis. | Eher unüblich im Privatverkauf; kann bei speziellen Dienstleistungen oder kleineren Objekten vorkommen. | Vorteil: Kostensicherheit, keine prozentuale Abhängigkeit. Nachteil: Kann bei sehr hohen Verkaufspreisen für dich nachteilig sein. Makler hat weniger Anreiz, den Preis zu maximieren. |
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerprovision bei Hausverkauf
Muss ich als Verkäufer immer eine Maklerprovision zahlen?
Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 zahlen Käufer und Verkäufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Regel die Maklerprovision zu gleichen Teilen (maximal 50 % pro Partei). Das bedeutet, dass du als Verkäufer einen Anteil tragen musst, sofern der Makler für beide Parteien tätig wird oder du ihn beauftragst und er für beide Seiten vermittelt.
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in Deutschland?
Die übliche Maklerprovision bewegt sich meist zwischen 5 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer. Bei der gängigen 50/50-Teilung zahlt jede Partei also maximal 2,5 % bis 3,57 % des Kaufpreises.
Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?
Die Maklerprovision, die du als Verkäufer zahlst, kann unter bestimmten Umständen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden, wenn die Immobilie vermietet war oder du mit der Immobilie Einnahmen erzielt hast. Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus, das du verkaufst, ist die Absetzbarkeit komplizierter und hängt von den genauen Umständen und der Art der Kosten ab. Es empfiehlt sich, hierfür einen Steuerberater zu konsultieren.
Was passiert, wenn der Käufer kurz vor dem Notartermin abspringt?
Wenn der Käufer den Kaufvertrag nach notarieller Beurkundung nicht erfüllt, kann der Makler unter Umständen trotzdem Anspruch auf seine Provision haben, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass der Käufer vertragsbrüchig geworden ist. Die genauen Regelungen hierzu sind im Maklervertrag und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt.
Kann ich die Provision verhandeln, wenn ich selbst einen Käufer finde?
Wenn du einen Makler beauftragst, ist dessen Aufgabe die Vermittlung. Wenn du selbst einen Käufer präsentierst, den der Makler dann nur noch rechtlich abwickelt, kannst du versuchen, die Provision zu verhandeln. Hier hängt viel vom ursprünglichen Maklervertrag und der Kulanz des Maklers ab.
Was gehört alles zum Leistungsumfang eines Maklers für die Provision?
Zum Standardleistungsumfang gehören in der Regel die Marktanalyse, Erstellung von Verkaufsunterlagen, die Bewerbung der Immobilie auf verschiedenen Kanälen, die Durchführung von Besichtigungsterminen, die Preisverhandlung und die Unterstützung bei der Vertragsabwicklung bis zum Notartermin.
Gibt es Unterschiede bei der Maklerprovision für den Verkauf einer Wohnung im Vergleich zu einem Haus?
Bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit 2020 die geteilte Provision (50/50). Die genauen Prozentsätze können sich regional unterscheiden, aber die Verteilungsart ist bei beiden Objekttypen gleich.
