Du möchtest eine Immobilie kaufen oder verkaufen und fragst dich, welche Kosten auf dich zukommen? Gerade bei der Maklerprovision können unerwartete Ausgaben lauern, die dein Budget sprengen könnten. Lerne hier, wie du versteckte Maklerkosten erkennst und vermeidest, um dein Immobiliengeschäft transparent und kosteneffizient zu gestalten.
Die Maklerprovision: Was ist das und wer zahlt?
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird in der Regel prozentual vom erzielten Kauf- oder Verkaufspreis berechnet. Die genaue Höhe der Provision und wer sie zu tragen hat, ist in den letzten Jahren durch Gesetzesänderungen neu geregelt worden, insbesondere beim Immobilienverkauf durch Privatpersonen. Früher war es üblich, dass der Verkäufer die gesamte Provision trug. Heute teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten oft.
Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz über die Verteilung von Maklerverträgen über gewerbliche, nach den §§ 34c und 817b der Gewerbeordnung zu vermittelnden Immobilien und die Regelung der Höhe der Maklerprovision. Dieses Gesetz regelt vor allem den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Demnach dürfen Makler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus von beiden Parteien eine Provision verlangen, die in der Regel gleich hoch ist. Die Gesamtprovision darf in der Regel nicht mehr als die Summe der Entgelte betragen, die die beiden Parteien jeweils zahlen.
Versteckte Kosten: Wo lauern die Fallstricke?
Neben der offenen Maklerprovision gibt es verschiedene Posten, die im Kleingedruckten versteckt sein und unerwartet zu Buche schlagen können. Eine sorgfältige Prüfung der Verträge und eine transparente Kommunikation mit dem Makler sind daher unerlässlich.
1. Doppelt-Provision oder ungerechtfertigte Aufteilung
Manche Makler versuchen, die Provision doppelt zu kassieren, indem sie sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer die volle vereinbarte Provision verlangen, ohne dass eine solche Aufteilung gesetzlich zulässig oder vertraglich klar geregelt ist. Insbesondere beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher ist eine solche Vorgehensweise unzulässig, wenn die Gesamtprovision höher ist als die gesetzlich zulässige Höchstgrenze. Achte darauf, dass die vereinbarte Provision für dich als Käufer nicht höher ist als die für den Verkäufer und die Summe der beiden Provisionen die maximal zulässige Provision nicht überschreitet.
2. Zusätzliche Dienstleistungen und deren Kosten
Ein Makler kann neben der reinen Vermittlungstätigkeit auch weitere Dienstleistungen anbieten. Dies kann beispielsweise die Erstellung von professionellen Fotos, Videos, virtuellen Touren, Grundrisserstellung, Energieausweisen oder die Organisation von Besichtigungsterminen umfassen. Kläre im Vorfeld genau ab, welche dieser Leistungen im Honorar enthalten sind und welche zusätzlich berechnet werden. Manche Makler weisen diese Kosten nicht explizit aus, sondern schlagen sie auf die allgemeine Provision auf.
3. Vorvertragliche Kosten und Gebühren
In einigen Fällen verlangen Makler bereits vor der eigentlichen Vermittlungstätigkeit eine Aufwandsentschädigung oder eine Vorabgebühr. Dies ist insbesondere dann kritisch zu sehen, wenn noch keine konkrete Immobilie in Aussicht ist oder wenn die Gebühr für Leistungen erhoben wird, die eigentlich zur Standardaufgabe des Maklers gehören. Seriöse Makler verlangen in der Regel keine Vorkosten, sondern ihre Provision erst nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages.
4. Unklare Leistungsbeschreibung im Maklervertrag
Der Maklervertrag ist die Grundlage der Zusammenarbeit. Achte auf eine klare und detaillierte Beschreibung der Leistungen, die der Makler erbringt. Unklare Formulierungen können dazu führen, dass du für Leistungen zahlst, die du gar nicht explizit beauftragt oder gewünscht hast. Dazu gehören beispielsweise die Verpflichtung zur Erstattung von Fahrtkosten, die nicht explizit vereinbart wurden.
5. Provisionsanspruch bei Alleinauftrag
Bei einem Alleinauftrag ist der Makler exklusiv beauftragt, deine Immobilie zu vermarkten. Dies kann für dich Vorteile haben, birgt aber auch Risiken. Kläre genau die Bedingungen für die Beendigung des Alleinauftrags und unter welchen Umständen du auch nach Beendigung des Auftrags noch zur Zahlung einer Provision verpflichtet bist, falls der Käufer beispielsweise über einen anderen Weg auf die Immobilie aufmerksam geworden ist.
Tipps zur Vermeidung von versteckten Maklerkosten
Mit einer proaktiven Herangehensweise und kritischem Hinterfragen kannst du unangenehme Überraschungen vermeiden und sicherstellen, dass du nur für tatsächlich erbrachte Leistungen zahlst.
1. Transparente Kommunikation und Nachfrage
Sprich offen mit dem Makler über alle Kosten, die anfallen könnten. Frage gezielt nach, welche Leistungen im Angebot enthalten sind und welche gegebenenfalls zusätzlich berechnet werden. Sei nicht scheu, nachzufragen, wenn etwas unklar ist. Ein seriöser Makler wird alle Fragen transparent beantworten.
2. Gründliche Prüfung des Maklervertrags
Lies den Maklervertrag aufmerksam durch, bevor du ihn unterschreibst. Achte auf Formulierungen, die dir unklar erscheinen oder die potenzielle zusätzliche Kosten beinhalten. Im Zweifelsfall lass den Vertrag von einem Rechtsexperten prüfen.
3. Vergleich von Maklerangeboten
Hole Angebote von mehreren Maklern ein und vergleiche nicht nur die Provisionshöhe, sondern auch das Leistungsspektrum und die Vertragsbedingungen. So bekommst du ein Gefühl für marktübliche Konditionen.
4. Klare Vereinbarung von Nebenkosten
Halte schriftlich fest, welche Nebenkosten, wie z.B. Fahrtkosten oder Kosten für Marketingmaterialien, vom Käufer oder Verkäufer übernommen werden. Im Idealfall sind diese im Gesamtpaket der Provision enthalten.
5. Gesetzliche Regelungen kennen
Informiere dich über die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen zur Maklerprovision in deinem Bundesland. So bist du auf der sicheren Seite und erkennst ungerechtfertigte Forderungen.
6. Verhandlung der Provision
Die Maklerprovision ist in der Regel verhandelbar. Scheue dich nicht, mit dem Makler über die Höhe der Courtage zu sprechen, insbesondere wenn du bereit bist, auch andere Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen oder wenn die Immobilie besondere Vermarktungsherausforderungen mit sich bringt.
Die Rolle des Energieausweises und weiterer Dokumente
Der Energieausweis ist seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht und muss potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt werden. Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind in der Regel separat zu betrachten. Manchmal wird dies vom Makler übernommen und in die Gesamtkosten einkalkuliert, manchmal kann es aber auch als zusätzliche Leistung separat berechnet werden. Kläre im Vorfeld, ob die Kosten für den Energieausweis in der Maklerprovision enthalten sind oder ob sie gesondert anfallen. Gleiches gilt für weitere Dokumente wie Grundbuchauszüge, Lagepläne oder Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen.
Maklercourtage beim Kauf einer Immobilie
Beim Immobilienkauf ist die Maklercourtage oft ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten. Seit der Gesetzesänderung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel zur Hälfte. Dies bedeutet, dass du als Käufer einen Anteil der Maklerprovision trägst, der üblicherweise zwischen 3 % und 3,5 % des Kaufpreises liegt, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Achte darauf, dass die auf dich entfallende Provision klar im Kaufvertrag und im Maklervertrag ausgewiesen ist. Versteckte Kosten können hier beispielsweise entstehen, wenn der Makler versucht, dir zusätzlich Kosten für die Erstellung eines Darlehensvergleichs oder für die Abwicklung des Kaufvertrags in Rechnung zu stellen, obwohl dies nicht seine Aufgabe ist.
Maklercourtage beim Verkauf einer Immobilie
Auch für dich als Verkäufer ist die Maklerprovision ein wichtiger Kostenfaktor. Wenn du deine Immobilie durch einen Makler verkaufen lässt, trägst du ebenfalls einen Teil der Provision. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher ist es üblich, dass Verkäufer und Käufer sich die Provision teilen. Die Höhe des Verkäuferanteils liegt ebenfalls meist zwischen 3 % und 3,5 % des Verkaufspreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Es gibt jedoch auch Verkäufer, die versuchen, eine höhere Provision auf den Käufer abzuwälzen, was jedoch nicht immer rechtlich zulässig ist. Achte auch hier auf eine klare Regelung im Maklervertrag.
| Kategorie | Potenzielle versteckte Kosten | Wie vermeiden? |
|---|---|---|
| Provision | Doppelberechnung, überhöhte Sätze | Gesetzliche Regelungen prüfen, Angebote vergleichen, verhandeln. |
| Zusatzleistungen | Nicht explizit ausgewiesene Kosten für Fotos, Energieausweis, etc. | Leistungskatalog genau prüfen, Nachfragen. |
| Vertragsbedingungen | Unklare Formulierungen, versteckte Klauseln | Maklervertrag gründlich lesen und ggf. juristisch prüfen lassen. |
| Vorabkosten | Gebühren vor Vermittlungserfolg | Nur nach erfolgreichem Abschluss zahlen, Vorkosten nur nach klarer vertraglicher Regelung und Gegenleistung. |
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Versteckte Maklerkosten vermeiden
Muss ich als Käufer immer eine Maklerprovision zahlen?
Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 zahlen Käufer und Verkäufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher in der Regel die Maklerprovision hälftig. Es gibt jedoch Ausnahmen, z.B. beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oder bei reinen Suchaufträgen des Käufers, bei denen die Kosten anders geregelt sein können.
Was tun, wenn ich mir unsicher über die Höhe der Maklerprovision bin?
Informiere dich über die marktüblichen Provisionen in deiner Region. Vergleiche Angebote verschiedener Makler und achte auf eine klare Aufschlüsselung der Kosten. Im Zweifel kannst du auch eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen.
Sind Fahrtkosten des Maklers immer inklusive?
Nicht zwingend. Kläre im Maklervertrag genau, ob Fahrtkosten für Besichtigungstermine oder andere Fahrten im Honorar enthalten sind oder separat berechnet werden. Seriöse Makler weisen dies klar aus oder kalkulieren es in die Provision ein.
Kann ein Makler eine Provision verlangen, auch wenn kein Kauf zustande kommt?
Generell nur dann, wenn dies vertraglich explizit vereinbart wurde und der Makler nachweisen kann, dass er seine vertraglichen Leistungen erbracht hat und der Nichtzustandekommens des Vertrags nicht auf sein Verschulden zurückzuführen ist. Bei einem reinen Nachweis- oder Vermittlungsauftrag entsteht der Provisionsanspruch erst mit erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages.
Wie kann ich mich vor überhöhten Provisionen schützen?
Verhandele die Provision aktiv mit dem Makler. Informiere dich über marktübliche Sätze. Sei dir bewusst, dass die Provision in der Regel verhandelbar ist, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder wenn du zusätzliche Dienstleistungen in Anspruch nimmst.
Was ist der Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler?
Ein Nachweismakler weist dir lediglich die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrages nach. Ein Vermittlungsmakler ist aktiv an der Verhandlung und dem Zustandekommen des Kaufvertrages beteiligt. Beide haben Anspruch auf Provision, wenn ihre Leistung zum Erfolg führt, wobei die vertraglichen Vereinbarungen hier entscheidend sind.
Wann sollte ich einen Anwalt für Immobilienrecht einschalten?
Wenn dir der Maklervertrag unklar erscheint, du dir über die Kosten unsicher bist, es zu Streitigkeiten kommt oder du den Verdacht hast, dass versteckte Kosten erhoben werden, ist die Konsultation eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts ratsam.
