Werbungskosten bei Vermietung

Als Vermieter kannst du gezielte Werbemaßnahmen ergreifen, um deine Immobilie schneller und profitabler zu vermieten. Die damit verbundenen Ausgaben sind steuerlich absetzbar und reduzieren deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Um diese Kosten optimal zu nutzen und deine Vermietungsziele zu erreichen, ist ein klares Verständnis der absetzbaren Posten entscheidend.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten bei Vermietung umfassen alle Ausgaben, die du als Immobilieneigentümer tätigst, um deine Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten. Sie sind ein wichtiger Hebel, um deine steuerliche Belastung zu optimieren und die Rentabilität deiner Vermietung zu steigern. Diese Kosten entstehen sowohl vor der ersten Vermietung als auch während der laufenden Vermietungszeit.

Arten von Werbungskosten bei der Vermietung

Die Bandbreite der absetzbaren Werbungskosten ist vielfältig und deckt verschiedene Aspekte der Vermietungstätigkeit ab. Hier sind die wichtigsten Kategorien:

1. Kosten für die Immobiliensuche und -akquisition

Bevor du überhaupt vermieten kannst, fallen Kosten für die Suche und den Erwerb einer geeigneten Immobilie an. Diese sind in der Regel als Werbungskosten absetzbar, wenn die Immobilie ausdrücklich zur Erzielung von Mieteinnahmen erworben wird.

• Maklergebühren: Provisionen für Immobilienmakler, die dir bei der Suche und dem Kauf der Immobilie geholfen haben.
• Notar- und Grundbuchkosten: Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
• Grunderwerbsteuer: Die Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt.
• Gutachterkosten: Kosten für die Bewertung der Immobilie durch einen Sachverständigen.
• Anwaltskosten: Gebühren für juristische Beratung im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb.

2. Kosten für die Mietersuche und Leerstandsvermeidung

Sobald die Immobilie dein Eigentum ist und vermietet werden soll, entstehen Kosten, um passende Mieter zu finden und Leerstand zu minimieren.

• Anzeigenschaltung: Kosten für Anzeigen in Zeitungen, Online-Portalen oder Maklerwebseiten zur Anpreisung der Mietwohnung.
• Erstellung von Exposés: Kosten für professionelle Fotos, Grundrisse und Beschreibungen der Immobilie.
• Besichtigungskosten: Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen.
• Maklerprovision für die Neuvermietung: Gebühren für einen Makler, der einen neuen Mieter für dich findet.
• Bonitätsprüfungen von Mietinteressenten: Kosten für die Abfrage von SCHUFA-Auskünften oder anderen Auskünften zur Kreditwürdigkeit.

3. Laufende Instandhaltung und Reparaturen

Um die Immobilie in einem guten Zustand zu halten und somit für Mieter attraktiv zu machen und den Wert zu erhalten, fallen regelmäßig Kosten für Instandhaltung und Reparaturen an. Diese sind in der Regel vollständig als Werbungskosten absetzbar.

• Kleine Reparaturen: Ausgaben für kleinere Reparaturen, wie z.B. das Austauschen einer defekten Glühbirne, das Reparieren eines tropfenden Wasserhahns oder das Ausbessern von kleineren Schäden an Wänden.
• Wartungsarbeiten: Kosten für regelmäßige Wartung von Heizungsanlagen, Warmwasserbereitern oder ähnlichen technischen Einrichtungen.
• Handwerkerleistungen: Lohnkosten für Handwerker, die Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten durchführen. Materialkosten sind ebenfalls absetzbar.
• Renovierungsarbeiten: Kleinere Renovierungen, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustands dienen. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen, die den Nutzungswert der Wohnung erhöhen, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

4. Verwaltungskosten

Die Verwaltung deiner Mietimmobilie ist eine fortlaufende Aufgabe, die ebenfalls mit Kosten verbunden ist.

• Verwaltungskostenpauschale: Wenn du eine Hausverwaltung beauftragst, sind deren Gebühren absetzbar.
• Buchführungs- und Steuerberatungskosten: Gebühren für Steuerberater, die dich bei der Erstellung deiner Steuererklärung unterstützen.
• Kosten für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen: Wenn du externe Dienstleister damit beauftragst.
• Gerichts- und Anwaltskosten bei Mietstreitigkeiten: Kosten, die im Falle von rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern entstehen.

5. Fahrtkosten

Fahrten, die du im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit unternimmst, können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

• Fahrten zu Mietobjekten: Dienstreisen zu deinen Mietobjekten, z.B. für Besichtigungen, Reparaturen oder zur Übergabe der Wohnung.
• Fahrten zum Steuerberater: Fahrten zu deinem Steuerberater, um steuerliche Angelegenheiten zu besprechen.
• Fahrten zu Behörden: Fahrten zu Ämtern oder Behörden, die für deine Vermietung relevant sind.
• Berechnung der Kilometerpauschale: Für die Berechnung der Fahrtkosten kannst du die übliche Kilometerpauschale für Fahrten mit dem privaten PKW (aktuell 0,30 € pro gefahrenem Kilometer) oder die tatsächlichen Kosten (nachweislich) ansetzen.

Was ist NICHT als Werbungskosten absetzbar?

Nicht jede Ausgabe rund um deine Mietimmobilie ist steuerlich absetzbar. Es gibt klare Abgrenzungen, die du kennen solltest, um keine Fehler in deiner Steuererklärung zu machen.

• Anschaffungskosten: Der Kaufpreis der Immobilie selbst ist keine Werbungskosten, sondern die Grundlage für die Abschreibung (AfA).
• Modernisierungskosten mit Substanzgewinn: Umfassende Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern und über die reine Instandhaltung hinausgehen, können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen über die AfA über viele Jahre abgeschrieben werden.
• Zinsen für private Kredite: Kreditzinsen, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Finanzierung der Mietimmobilie stehen, sind nicht absetzbar.
• Private Lebenshaltungskosten: Ausgaben, die eindeutig privatem Charakter zuzuordnen sind (z.B. Urlaub, persönliche Anschaffungen), auch wenn die Immobilie als Urlaubsdomizil vermietet wird.
• Kosten für selbstgenutzte Teile der Immobilie: Wenn du einen Teil der Immobilie selbst bewohnst, können nur die Kosten für den vermieteten Teil anteilig geltend gemacht werden.

Absetzbarkeit von Anschaffungsnebenkosten

Die Anschaffungsnebenkosten sind eine wichtige Kategorie von Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Sie sind nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern beeinflussen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

• Grunderwerbsteuer: Sie ist ein wesentlicher Bestandteil der Anschaffungskosten und wird über die AfA verteilt.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese fallen für die Eigentumsübertragung an und werden ebenfalls aktiviert und abgeschrieben.
• Maklergebühren: Wenn der Makler beim Erwerb der Immobilie tätig war, zählen seine Gebühren zu den Anschaffungskosten.
• Erschließungskosten: Kosten für die erstmalige Erschließung eines Grundstücks.

Diese Kosten sind nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern werden als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie behandelt und über die Gebäudeabschreibung (AfA) über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt steuerlich geltend gemacht. Dies ist ein wichtiger Unterschied zu den laufenden Werbungskosten, die sofort im Jahr der Entstehung abzugsfähig sind.

Die Bedeutung der Dokumentation

Eine sorgfältige und lückenlose Dokumentation aller Belege ist unerlässlich. Das Finanzamt kann jederzeit Nachweise für deine geltend gemachten Werbungskosten verlangen. Bewahre daher alle Rechnungen, Quittungen, Verträge und Kontoauszüge auf.

• Belegpflicht: Halte alle Rechnungen und Quittungen für Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung bereit.
• Digitale Archivierung: Nutze die Möglichkeit, Belege digital zu archivieren, um sie leicht zugänglich zu machen und Platz zu sparen.
• Kontoauszüge: Deine Kontoauszüge dienen als Nachweis für getätigte Zahlungen.
• Verträge: Mietverträge, Kaufverträge und Verträge mit Dienstleistern sind wichtige Nachweisdokumente.

Tabelle der häufigsten Werbungskosten

Kategorie	Beispiele	Absetzbarkeit	Dauer
Instandhaltung & Reparaturen	Kleine Reparaturen, Wartung, Handwerkerkosten	Vollständig abzugsfähig	Sofort im Jahr der Entstehung
Mietersuche	Anzeigenschaltung, Maklerprovision (Neuvermietung), Bonitätsprüfung	Vollständig abzugsfähig	Sofort im Jahr der Entstehung
Verwaltung	Steuerberaterkosten, Verwaltungskostenpauschale, Rechtsberatung	Vollständig abzugsfähig	Sofort im Jahr der Entstehung
Fahrtkosten	Fahrten zu Mietobjekten, zum Steuerberater	Vollständig abzugsfähig (nachweislich oder Pauschale)	Sofort im Jahr der Entstehung
Anschaffungsnebenkosten	Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten, Maklergebühren (Erwerb)	Nicht sofort, sondern über AfA	Über die Nutzungsdauer der Immobilie

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Werbungskosten bei Vermietung

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und wie unterscheiden sie sich von Werbungskosten?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Ausgaben, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie anfallen und diese aufwerten oder über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessern. Sie umfassen typischerweise größere Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, die den Nutzungswert der Immobilie nachhaltig erhöhen. Im Gegensatz zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten werden anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung (AfA) über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt steuerlich geltend gemacht. Werbungskosten hingegen sind Ausgaben, die zur Erzielung, Sicherung und Erhaltung deiner Mieteinnahmen dienen und sofort im Jahr ihrer Entstehung abzugsfähig sind.

Kann ich die Kosten für die Renovierung einer neu erworbenen Wohnung als Werbungskosten absetzen?

Das hängt vom Umfang der Renovierung ab. Kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen, die dem Erhalt des Zustands dienen, sind in der Regel sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Umfassendere Renovierungsarbeiten, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen und über den ursprünglichen Zustand hinausgehen, können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen. In diesem Fall werden sie über die AfA abgeschrieben. Das Finanzamt prüft dies genau, daher ist eine genaue Dokumentation und gegebenenfalls Beratung durch einen Steuerberater ratsam.

Wie werden Fahrtkosten für die Vermietung steuerlich behandelt?

Du kannst die Fahrtkosten, die dir im Zusammenhang mit deiner Vermietungstätigkeit entstehen, als Werbungskosten absetzen. Dies umfasst Fahrten zu deinen Mietobjekten, zu Besichtigungsterminen, zu Handwerkern, zum Steuerberater oder zu Behörden. Du hast dabei die Wahl, entweder die tatsächlichen Kosten (z.B. Benzin, Versicherung, Reparaturen anteilig) nachzuweisen oder eine Kilometerpauschale von 0,30 € pro gefahrenem Kilometer anzusetzen. Wichtig ist, dass die Fahrten einen direkten Bezug zur Vermietung haben.

Sind Kosten für die Erstellung eines Energieausweises als Werbungskosten absetzbar?

Ja, die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises, der gesetzlich vorgeschrieben ist, wenn du deine Immobilie vermieten oder verkaufen möchtest, sind in der Regel als Werbungskosten abzugsfähig. Dies gilt sowohl für den Erstausweis als auch für die Verlängerung. Die Kosten sind sofort im Jahr der Entstehung steuerlich absetzbar.

Was passiert mit den Kosten, wenn die Immobilie leer steht?

Auch während des Leerstands deiner Mietimmobilie kannst du weiterhin Werbungskosten geltend machen. Solange du die Absicht hast, die Immobilie zu vermieten und entsprechende Maßnahmen zur Vermietung ergreifst (z.B. Anzeigenschaltung), gelten diese Ausgaben weiterhin als Werbungskosten. Dies ist wichtig, um deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu optimieren und Verluste steuerlich geltend zu machen.

Kann ich die Kosten für einen Steuerberater für die Vermietung absetzen?

Ja, die Kosten für einen Steuerberater, der dich bei der Erstellung deiner Einkommensteuererklärung im Hinblick auf deine Mieteinnahmen unterstützt, sind vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Dazu gehören auch Kosten für die Beratung zur Optimierung deiner steuerlichen Situation als Vermieter.

Wie lange muss ich Belege für Werbungskosten aufbewahren?

Grundsätzlich empfiehlt es sich, alle Belege für Werbungskosten mindestens bis zum Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen aufzubewahren. Für steuerliche Unterlagen gilt in Deutschland in der Regel eine Aufbewahrungsfrist von 10 Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die letzte Eintragung gemacht wurde oder das Dokument entstanden ist. Es ist jedoch ratsam, diese Frist zu überschreiten, um im Falle von Rückfragen des Finanzamts jederzeit Nachweise erbringen zu können.