Einfacher Maklerauftrag

Du stehst vor der Entscheidung, deine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und fragst dich, wie du den Prozess am besten angehst? Ein Makler kann dir dabei wertvolle Dienste leisten, doch die Wahl des richtigen Vertrags ist entscheidend für deine Sicherheit und den Erfolg. Der einfache Maklerauftrag ist dabei eine gängige und oft unkomplizierte Option, die du kennen solltest.

Was genau ist ein Einfacher Maklerauftrag?

Ein einfacher Maklerauftrag ist eine Vereinbarung zwischen dir als Immobilieneigentümer und einem Immobilienmakler. Mit diesem Vertrag beauftragst du den Makler, eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung anzubieten. Das Besondere am einfachen Maklerauftrag ist, dass du dich nicht exklusiv an einen Makler bindest. Das bedeutet, du kannst parallel dazu auch selbst versuchen, deine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, oder sogar weitere Makler beauftragen.

Der Makler hat im Rahmen eines einfachen Maklerauftrags die Pflicht, sich um die Vermittlung deiner Immobilie zu bemühen. Das beinhaltet in der Regel die Erstellung eines Exposés, die Präsentation der Immobilie, die Durchführung von Besichtigungsterminen und die Verhandlungen mit potenziellen Käufern oder Mietern. Deine Pflicht ist es, dem Makler alle notwendigen Informationen zur Verfügung zu stellen und ihm die vereinbarte Provision zu zahlen, sobald durch seine Vermittlung ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist.

Abgrenzung zu anderen Maklerverträgen

Es ist wichtig, den einfachen Maklerauftrag von anderen Vertragsformen zu unterscheiden, um deine Rechte und Pflichten genau zu verstehen. Die gebräuchlichsten Alternativen sind der qualifizierte Makleralleinauftrag und der einfache Makleralleinauftrag.

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Beim qualifizierten Makleralleinauftrag bindest du dich ausschließlich an einen Makler für einen bestimmten Zeitraum. Das bedeutet, während der Laufzeit des Vertrages darfst du die Immobilie weder selbst anbieten noch andere Makler beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu einem intensiveren und engagierteren Vermarktungsaufwand. Oftmals übernimmt der Makler hier auch einen Großteil der Kosten für die Vermarktung.

Einfacher Makleralleinauftrag

Der einfache Makleralleinauftrag ist eine Mischform. Auch hier verpflichtest du dich, nur mit einem Makler zusammenzuarbeiten. Im Unterschied zum qualifizierten Alleinauftrag ist der Vermarktungsaufwand des Maklers jedoch nicht so umfangreich definiert. Du darfst die Immobilie während der Laufzeit des Vertrages nicht selbst anbieten, aber du könntest theoretisch einen anderen Makler beauftragen, was aber die Sinnhaftigkeit eines Alleinauftrags untergraben würde.

Der einfache Maklerauftrag bietet dir die größte Flexibilität, birgt aber auch das Risiko, dass der Makler möglicherweise weniger Anreize hat, sich intensiv zu engagieren, da du ja auch selbst aktiv werden kannst. Die Wahl des richtigen Vertrags hängt stark von deinen persönlichen Präferenzen, der Marktsituation und dem Vertrauen ab, das du in den ausgewählten Makler hast.

Inhalt und Umfang eines einfachen Maklerauftrags

Auch wenn es „einfach“ im Namen trägt, sollte ein Maklerauftrag klar und transparent formuliert sein. Folgende Punkte sollten darin enthalten sein:

• Vertragsparteien: Vollständige Namen und Adressen von dir als Auftraggeber und dem Makler.
• Vertragsgegenstand: Klare Beschreibung der zu vermittelnden Immobilie (Adresse, Art des Objekts, Größe, Zustand etc.).
• Leistungsumfang des Maklers: Welche konkreten Tätigkeiten der Makler erbringen soll (z.B. Erstellung Exposé, Inserate schalten, Besichtigungstermine, Verkaufs-/Mietvertragsverhandlungshilfe).
• Provisionshöhe und Fälligkeit: Genaue Angabe der Provision, die der Makler für seine erfolgreiche Vermittlung erhält. Diese wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Nettokaltmiete vereinbart und ist fällig, sobald ein Vertrag durch die Vermittlung des Maklers zustande kommt.
• Laufzeit des Auftrags: Bis wann der Auftrag gültig ist. Bei einfachen Makleraufträgen ist eine unbefristete Laufzeit üblich, oft mit einer Kündigungsfrist.
• Informationspflichten: Deine Pflicht, dem Makler alle relevanten Informationen zur Immobilie wahrheitsgemäß zur Verfügung zu stellen, und die Pflicht des Maklers, dich über den Stand der Vermittlungsbemühungen zu informieren.
• Haftung: Regelungen zur Haftung beider Parteien.

Vor- und Nachteile des einfachen Maklerauftrags für dich

Wie bei jeder Entscheidung gibt es auch beim einfachen Maklerauftrag sowohl positive als auch negative Aspekte zu berücksichtigen:

Vorteile

• Hohe Flexibilität: Du bist nicht exklusiv an einen Makler gebunden und kannst parallel eigene Verkaufs- oder Vermietungsaktivitäten unternehmen oder weitere Makler beauftragen. Dies kann in Märkten mit geringer Nachfrage oder bei dringendem Verkaufsbedarf sinnvoll sein.
• Keine Vorabkosten (oftmals): In der Regel zahlst du die Maklerprovision erst, wenn tatsächlich ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.
• Kontrolle behalten: Du hast die Möglichkeit, den Markt selbst zu beobachten und ggf. direkt einzugreifen.
• Geringeres Risiko bei Nichtzustandekommen: Wenn über den Makler kein Vertrag zustande kommt, entstehen dir in der Regel keine Kosten.

Nachteile

• Potenziell geringere Motivation des Maklers: Da du auch anderweitig tätig werden kannst, hat der Makler möglicherweise weniger Anreiz, seine Ressourcen stark in die Vermarktung deiner Immobilie zu investieren, insbesondere wenn er viele Aufträge gleichzeitig bearbeitet.
• Konkurrenz unter Maklern: Wenn du mehrere einfache Makleraufträge vergibst, kann dies zu einem Verdrängungswettbewerb führen, bei dem sich Makler weniger kooperativ verhalten.
• Keine Garantie für intensives Marketing: Der Makler ist nicht verpflichtet, besonders hohe Werbebudgets zu investieren oder eine exklusive Vermarktungsstrategie zu verfolgen.
• Risiko der Doppelzahlung der Provision: Wenn du selbst einen Käufer oder Mieter findest, den der Makler bereits kontaktiert oder angesprochen hat, kann es zu Streitigkeiten über die Provisionszahlung kommen, besonders wenn die Vermittlungsleistung des Maklers nicht klar abgegrenzt werden kann.

Die Rolle des Maklers bei einem einfachen Maklerauftrag

Auch bei einem einfachen Maklerauftrag hat der Makler eine wichtige Funktion. Seine Aufgabe ist es, durch seine Expertise und sein Netzwerk eine zügige und erfolgreiche Vermittlung deiner Immobilie zu unterstützen. Dazu gehören:

• Marktanalyse und Wertermittlung: Der Makler kann dir helfen, einen realistischen Angebotspreis zu ermitteln, der auf aktuellen Marktverhältnissen basiert.
• Erstellung eines ansprechenden Exposés: Ein professionelles Exposé mit aussagekräftigen Fotos und detaillierten Informationen ist entscheidend für die erste Wahrnehmung potenzieller Interessenten.
• Gezielte Vermarktung: Der Makler kennt die relevanten Kanäle (Online-Portale, Zeitungen, sein eigenes Kundennetzwerk), um deine Immobilie möglichst vielen potenziellen Käufern oder Mietern zu präsentieren.
• Führung von Besichtigungen: Professionell geführte Besichtigungen, bei denen Interessenten über alle wichtigen Aspekte informiert werden, steigern die Erfolgschancen.
• Verhandlungsführung: Der Makler kann als neutraler Vermittler zwischen dir und den Interessenten fungieren und bei den Preis- und Vertragsverhandlungen unterstützen.
• Bonitätsprüfung (bei Vermietung): Bei Vermietung kann der Makler potenzielle Mieter auf ihre Zahlungsfähigkeit hin überprüfen.
• Vorbereitung der Vertragsunterlagen: Der Makler kann die Erstellung des Kauf- oder Mietvertrags vorbereiten oder den Notartermin koordinieren.

Was ist beim Abschluss eines einfachen Maklerauftrags zu beachten?

Damit der einfache Maklerauftrag für dich reibungslos verläuft und du dich vor unerwünschten Überraschungen schützt, solltest du folgende Punkte sorgfältig prüfen:

• Auswahl des richtigen Maklers: Informiere dich über die Reputation und Erfahrung des Maklers. Hole Referenzen ein und achte auf Transparenz in der Kommunikation.
• Klarheit im Vertrag: Lies den Vertrag genau durch. Achte auf die genaue Beschreibung des Leistungsumfangs, die Provisionshöhe und -fälligkeit sowie die Laufzeit und Kündigungsmodalitäten. Scheue dich nicht, Fragen zu stellen oder Änderungen vorzuschlagen.
• Provisionsvereinbarung: Die übliche Provision liegt für Verkäufer oft zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.), für Mieter bei zwei Nettokaltmieten (zzgl. MwSt.). Kläre im Vorfeld, wer die Provision trägt oder wie sie geteilt wird.
• Laufzeit und Kündigung: Achte auf eine faire Laufzeit und klare Kündigungsbedingungen, insbesondere wenn der Vertrag befristet ist. Bei unbefristeten Verträgen sind Kündigungsfristen von 14 Tagen bis zu 3 Monaten üblich.
• Informationsfluss: Vereinbare, wie und wie oft du über den Fortschritt der Vermarktung informiert wirst.
• Vermeidung von Doppelprovisionen: Kläre im Vertrag, wie mit Situationen umgegangen wird, in denen du selbst einen Interessenten findest, der dem Makler bereits bekannt ist. Manche Verträge schließen dies aus, andere nicht.

Kategorie	Einfacher Maklerauftrag	Qualifizierter Makleralleinauftrag	Einfacher Makleralleinauftrag
Bindung an einen Makler	Nein (Du kannst parallel selbst verkaufen/vermieten oder weitere Makler beauftragen)	Ja (Nur dieser Makler darf beauftragt werden)	Ja (Nur dieser Makler darf beauftragt werden)
Intensität des Vermarktungsaufwands	Nicht explizit definiert, abhängig vom Engagement des Maklers	Hoch, oft mit Investition des Maklers in Werbung	Nicht explizit definiert
Flexibilität für den Auftraggeber	Sehr hoch	Gering	Mittel (Du darfst nicht selbst anbieten)
Risiko für den Auftraggeber	Potenziell geringere Priorität des Maklers, Risiko der Doppelprovision	Geringeres Risiko bezüglich Maklerengagement, aber Bindung über Laufzeit	Potenziell geringere Priorität des Maklers, aber Bindung über Laufzeit
Typische Provisionsvereinbarung	Erfolgsabhängig (bei Zustandekommen eines Vertrages)	Erfolgsabhängig (bei Zustandekommen eines Vertrages)	Erfolgsabhängig (bei Zustandekommen eines Vertrages)

Wann ist der einfache Maklerauftrag die richtige Wahl für dich?

Der einfache Maklerauftrag eignet sich besonders gut für dich, wenn:

• Du dir die Freiheit bewahren möchtest, parallel selbst auf die Suche nach Käufern oder Mietern zu gehen.
• Du deine Immobilie relativ schnell verkaufen oder vermieten möchtest und verschiedene Kanäle gleichzeitig nutzen willst.
• Du einen Makler hast, dem du vertraust und der auch ohne exklusive Bindung engagiert arbeiten wird.
• Du die Marktsituation genau beobachten möchtest und flexibel auf Entwicklungen reagieren willst.
• Du bereit bist, die zusätzliche Arbeit und Verantwortung auf dich zu nehmen, die mit der parallelen eigenen Vermarktung einhergeht.

Es ist jedoch wichtig, sich der Nachteile bewusst zu sein. Wenn du sichergehen möchtest, dass ein Makler all seine Ressourcen in den Verkauf oder die Vermietung deiner Immobilie steckt und du dich vollumfänglich auf seine Expertise verlassen möchtest, könnten andere Vertragsformen die bessere Wahl sein.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Einfacher Maklerauftrag

Kann ich mit einem einfachen Maklerauftrag auch selbst meine Immobilie anbieten?

Ja, das ist genau der Kern des einfachen Maklerauftrags. Du behältst das Recht, deine Immobilie parallel selbst zu bewerben, zu vermitteln oder sogar weitere Makler zu beauftragen, ohne dass dies zu einem Verstoß gegen den Vertrag mit dem ersten Makler führt.

Was passiert, wenn ich selbst einen Käufer oder Mieter finde, den der Makler auch schon kontaktiert hat?

Das ist ein wichtiger Punkt, der im Vertrag geklärt werden sollte. In der Regel wird die Provision fällig, wenn der Vertrag durch die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Wenn du selbst einen Interessenten findest, der dem Makler nicht zuzurechnen ist, zahlst du keine Provision. Kommt es jedoch zu Überschneidungen, kann es zu Streitigkeiten kommen. Ein gut formulierter Vertrag regelt diese Fälle. Idealerweise ist die Nachweisgrenze des Maklers klar definiert.

Wie lange ist ein einfacher Maklerauftrag gültig?

Die Laufzeit eines einfachen Maklerauftrags ist nicht gesetzlich fest vorgeschrieben. Oftmals sind sie unbefristet mit einer Kündigungsfrist versehen, oder sie werden für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Achte auf die Vereinbarung im Vertrag.

Muss ich die Maklerprovision zahlen, auch wenn der Makler nur wenig getan hat?

Die Provision ist in der Regel erfolgsabhängig und wird fällig, wenn durch die Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Maklers ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Wenn der Makler seine vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht hat und ein Erfolg eintritt, ist die Provision geschuldet. Der Umfang der „geringen Tätigkeit“ ist aber oft Auslegungssache, daher ist eine klare Leistungsumfangsdefinition im Vertrag wichtig.

Ist ein einfacher Maklerauftrag immer die günstigste Option?

Nicht unbedingt. Während du bei einem einfachen Maklerauftrag theoretisch Kosten sparst, wenn du selbst erfolgreich vermittelst, bedeutet die parallele Beauftragung mehrerer Makler oder die eigene Vermarktung auch einen höheren Zeitaufwand und mögliche zusätzliche Kosten für Inserate. Zudem können Makler bei einem Alleinauftrag oft bessere Konditionen erzielen.

Was sind die Hauptunterschiede zwischen einem einfachen Maklerauftrag und einem Maklervertrag für Vermietung?

Grundsätzlich sind die Prinzipien ähnlich. Der einfache Maklerauftrag kann sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung genutzt werden. Die wichtigsten Unterschiede liegen in der Art der Gegenleistung (Kaufpreis vs. Mieteinnahmen) und der typischen Provisionshöhe. Bei Vermietungen liegt die Provision meist bei zwei Nettokaltmieten.