Maklerkosten berechnen

Die Berechnung der Maklerkosten ist ein entscheidender Schritt, wenn du eine Immobilie kaufst oder verkaufst. Du fragst dich, wie sich diese Kosten zusammensetzen und welche Faktoren sie beeinflussen, um dein Budget realistisch planen zu können.

Was sind Maklerkosten und wer zahlt sie?

Maklerkosten, auch als Maklerprovision oder Courtage bezeichnet, sind die Gebühren, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Diese Gebühren werden üblicherweise beim erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages fällig. Die Frage, wer die Maklerkosten trägt, hat sich in den letzten Jahren durch gesetzliche Änderungen, insbesondere für den Kauf von Wohnimmobilien, deutlich verschoben.

Maklerkosten beim Immobilienkauf

Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 gilt in Deutschland beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das Prinzip der geteilten Maklerprovision. Das bedeutet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Teil der Maklerprovision tragen müssen, wenn der Makler für beide Parteien tätig war (doppelter Maklervertrag). Die Gesamthöhe der Provision liegt meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Aufteilung kann variieren:

• Häufig wird die Provision zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt (z.B. je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer bei einer Gesamtsumme von 7,14 %).
• In einigen Fällen kann der Verkäufer auch einen größeren Anteil übernehmen, insbesondere wenn der Makler ursprünglich nur von ihm beauftragt wurde.
• Bei reinen Mietverträgen gilt weiterhin das Bestellerprinzip, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Dann zahlt der Mieter keine Maklerprovision. Beauftragt der Mieter jedoch selbst einen Makler, um eine Wohnung zu finden, kann er dafür auch provisionspflichtig sein.

Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie hängt die Höhe der Maklerkosten stark von der regionalen Gepflogenheit und der Art der Immobilie ab. Bei Wohnimmobilien gilt, wie erwähnt, die geteilte Provision. Der Verkäufer trägt in der Regel mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision. Bei gewerblichen Immobilien oder Grundstücken können die Vereinbarungen abweichen und die Provision kann auch vollständig vom Verkäufer oder Käufer getragen werden, je nach individueller Absprache.

Wie berechnet man die Maklerkosten?

Die Berechnung der Maklerkosten ist im Grunde eine einfache Prozentrechnung, die sich auf den vereinbarten Kaufpreis oder Mietzins bezieht. Es ist jedoch wichtig, alle Bestandteile zu berücksichtigen.

Grundlagen der Berechnung

Die Basis für die Berechnung der Maklerprovision ist der notariell beurkundete Kaufpreis der Immobilie. Bei Mietobjekten ist es der vereinbarte Mietzins (oft auf Monatsmieten bezogen). Die Provision wird als Prozentsatz dieses Betrags ermittelt.

Die Rolle der Mehrwertsteuer

Ein entscheidender Faktor bei der Berechnung ist die Mehrwertsteuer. Die üblichen Provisionssätze sind oft Nettobeträge. Auf diese Nettobeträge kommt dann die gesetzliche Mehrwertsteuer (aktuell 19 %) hinzu. Wenn also beispielsweise eine Provision von 6 % vereinbart ist und diese gleichmäßig geteilt wird, zahlt jede Partei 3 % des Kaufpreises zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer auf diesen Anteil. Das bedeutet konkret:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Vereinbarte Gesamtprovision: 6 %
• Anteil Käufer (netto): 3 % von 300.000 € = 9.000 €
• Mehrwertsteuer (19 % auf 9.000 €): 1.710 €
• Gesamte Maklerkosten für den Käufer: 9.000 € + 1.710 € = 10.710 €

Umgekehrt würde der Verkäufer ebenfalls 10.710 € zahlen, wenn die Provision zu gleichen Teilen geteilt wird.

Beispielrechnungen für verschiedene Szenarien

Um dir die Berechnung zu erleichtern, hier einige typische Beispiele:

Beispiel 1: Kauf einer Bestandswohnung (geteilte Provision)

Angenommen, der Kaufpreis für eine Wohnung beträgt 400.000 €. Die Maklerprovision ist zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und beträgt insgesamt 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer. Das bedeutet, jeder zahlt 3,57 % des Kaufpreises.

• Kaufpreis: 400.000 €
• Anteil Käufer (inkl. MwSt.): 3,57 % von 400.000 € = 14.280 €
• Anteil Verkäufer (inkl. MwSt.): 3,57 % von 400.000 € = 14.280 €
• Gesamte Maklerprovision: 28.560 €

Um den Nettobetrag und die Mehrwertsteuer zu ermitteln, kannst du den Bruttopreis durch 1,19 teilen und dann das Ergebnis mit 0,19 multiplizieren, um die Mehrwertsteuer zu erhalten. Oder du rechnest den Nettobetrag (Bruttopreis / 1,19) und ziehst diesen vom Bruttopreis ab.

• Nettobetrag pro Partei: 14.280 € / 1,19 ≈ 11.999,99 €
• Mehrwertsteuer pro Partei: 14.280 € – 11.999,99 € ≈ 2.280,01 €

Beispiel 2: Miete einer Wohnung (Bestellerprinzip)

Du möchtest eine Wohnung mieten. Der Vermieter hat die Wohnung selbst auf dem Markt angeboten und einen Makler damit beauftragt, einen Nachmieter zu finden. In diesem Fall greift das Bestellerprinzip. Du als Mieter zahlst keine Maklerprovision. Wenn du jedoch selbst aktiv wirst und einen Makler beauftragst, damit er dir passende Mietwohnungen sucht, kannst du verpflichtet sein, ihm eine Provision zu zahlen. Diese beträgt in der Regel maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

• Nettokaltmiete: 1.000 €
• Vereinbarte Provision: 2 Nettokaltmieten = 2.000 € (netto)
• Mehrwertsteuer (19 % auf 2.000 €): 380 €
• Gesamte Maklerkosten für den Mieter: 2.000 € + 380 € = 2.380 €

Beispiel 3: Verkauf eines Grundstücks (individuelle Vereinbarung)

Beim Verkauf eines Grundstücks kann die Provisionsregelung frei verhandelt werden. Angenommen, es wird eine Provision von 5 % des Kaufpreises vereinbart, die vollständig vom Verkäufer zu tragen ist.

• Kaufpreis Grundstück: 150.000 €
• Provision Verkäufer (netto): 5 % von 150.000 € = 7.500 €
• Mehrwertsteuer (19 % auf 7.500 €): 1.425 €
• Gesamte Maklerkosten für den Verkäufer: 7.500 € + 1.425 € = 8.925 €

Faktoren, die die Maklerkosten beeinflussen

Mehrere Elemente können die Höhe der Maklerkosten beeinflussen:

• Regionale Unterschiede: In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage und vielen Transaktionen sind die Maklerprovisionen tendenziell etwas höher als in ländlichen Gebieten.
• Art der Immobilie: Bei Luxusimmobilien oder speziellen Objekten (z.B. Gewerbeimmobilien, landwirtschaftliche Flächen) können die Provisionen individuell verhandelt werden und weichen von den Standards für Wohnimmobilien ab.
• Leistungsumfang des Maklers: Ein Makler, der umfangreichere Dienstleistungen anbietet (z.B. professionelle Fotografie, virtuelle Touren, Home Staging, umfangreiche Vermarktungsstrategien), kann eine höhere Provision verlangen.
• Verhandlungsgeschick: Die Höhe der Provision ist oft Verhandlungssache. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können versuchen, eine für sie günstigere Vereinbarung zu erzielen.
• Alleinauftrag vs. offener/mehrfacher Maklerauftrag: Bei einem Alleinauftrag, bei dem nur ein Makler mit dem Verkauf betraut wird, kann dies eine Verhandlungsbasis für eine etwas niedrigere Provision sein, da der Makler mehr Aufwand und Exklusivität hat.

So kannst du Maklerkosten sparen

Auch wenn Maklerkosten ein fester Bestandteil des Immobiliengeschäfts sein können, gibt es Wege, diese zu beeinflussen oder zu reduzieren:

• Frühzeitige Verhandlung: Sprich die Maklerprovision bereits im ersten Gespräch an. Verhandele über den Prozentsatz oder eine feste Summe.
• Vergleich von Maklern: Hol dir Angebote von mehreren Maklern ein und vergleiche nicht nur die Provisionen, sondern auch die angebotenen Leistungen und deren Reputation.
• Verzicht auf bestimmte Leistungen: Wenn du bestimmte Marketingleistungen nicht benötigst (z.B. du hast bereits gute Fotos gemacht), kannst du versuchen, den Preis dafür zu verhandeln.
• Nutzung von Online-Portalen: In manchen Fällen, insbesondere bei kleineren Objekten oder bei direkter Vermittlung zwischen Privatpersonen, kannst du Kosten sparen, indem du auf die Beauftragung eines Maklers verzichtest und dich auf Online-Immobilienportale konzentrierst.
• Kenntnis der Gesetzeslage: Sei dir bewusst, wie die Gesetze zur Maklerprovision in deinem Bundesland und für deine spezifische Immobilientransaktion (Kauf, Miete, Gewerbe) geregelt sind.

Was ist im Maklervertrag geregelt?

Der Maklervertrag ist das zentrale Dokument, das die Rechte und Pflichten von dir und dem Makler festlegt. Achte besonders auf folgende Punkte:

• Höhe und Fälligkeit der Provision: Hier muss klar geregelt sein, wie hoch die Provision ist (Prozentsatz, feste Summe), ob sie inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer ist und wann sie fällig wird (in der Regel nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags oder nach Abschluss des Mietvertrags).
• Leistungsumfang: Welche Dienstleistungen erbringt der Makler genau? Dies kann von der Erstellung eines Exposés über die Durchführung von Besichtigungen bis hin zur Verhandlungsführung reichen.
• Gültigkeitsdauer: Wie lange ist der Vertrag gültig?
• Kündigungsmodalitäten: Unter welchen Bedingungen kann der Vertrag gekündigt werden?
• Informationen zur Teilung der Provision: Bei Kaufimmobilien sollte der Vertrag die Vereinbarung zur Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer widerspiegeln.

Lies den Maklervertrag sorgfältig durch und lass dir Unklarheiten vom Makler erklären, bevor du ihn unterschreibst.

Übersicht zu Maklerkosten

Kategorie	Typische Provision (inkl. MwSt.)	Zahlungsart	Wer zahlt?
Kauf von Wohnimmobilien	3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises (oft geteilt)	Einmalig nach notarieller Beurkundung	Käufer und Verkäufer (geteilte Regelung)
Miete von Wohnimmobilien (Vermieter beauftragt Makler)	Maximal 2 Nettokaltmieten + MwSt.	Einmalig nach Abschluss des Mietvertrags	Vermieter (Bestellerprinzip)
Miete von Wohnimmobilien (Mieter beauftragt Makler)	Maximal 2 Nettokaltmieten + MwSt.	Einmalig nach Abschluss des Mietvertrags	Mieter
Verkauf von Gewerbeimmobilien/Grundstücken	Individuell verhandelbar (oft 3 % bis 10 % + MwSt.)	Einmalig nach Abschluss des Kaufvertrags	Verkäufer, Käufer oder geteilt (je nach Vereinbarung)

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerkosten berechnen

Was passiert, wenn der Immobilienkauf platzt, obwohl der Makler schon tätig war?

Wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die nicht vom Makler verschuldet wurden (z.B. Finanzierungsprobleme des Käufers, negative Schufa-Auskunft), nicht zustande kommt, sind in der Regel keine Maklerprovisionen fällig. Der Maklervertrag sieht vor, dass die Provision erst bei erfolgreicher Vermittlung und Zustandekommen des Kaufvertrages entsteht. Es ist jedoch ratsam, dies im Maklervertrag genau zu prüfen, da es Ausnahmen geben kann.

Kann die Maklerprovision auch bei einem Verkauf unter dem Angebotspreis fällig werden?

Ja, die Maklerprovision ist in der Regel an den tatsächlich erzielten Kaufpreis gebunden. Wenn die Immobilie unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft wird, berechnet sich die Provision auf Basis des niedrigeren, finalen Kaufpreises. Die Verpflichtung zur Zahlung der Provision entsteht durch die erfolgreiche Vermittlung des Abschlusses, unabhängig davon, ob der Preis vollständig erzielt wurde.

Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn ich die Immobilie privat vom Eigentümer kaufe und der Makler nur für den Verkäufer tätig war?

Wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wurde und du die Immobilie direkt vom Verkäufer kaufst, ohne dass der Makler dich als Käufer aktiv vermittelt hat oder du ihn beauftragt hast, bist du als Käufer in der Regel von der Maklerprovision befreit. Seit der Gesetzesänderung 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien das Prinzip der geteilten Provision nur, wenn der Makler für beide Parteien tätig war.

Welche Kosten kommen neben der Maklerprovision noch auf mich zu?

Beim Immobilienkauf fallen neben der Maklerprovision weitere Kosten an, die dein Budget beeinflussen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %), die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt (ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises) sowie gegebenenfalls Kosten für Gutachten oder eine Finanzierung.

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien?

Nein, es gibt keine absolute gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision, aber das Gesetz schreibt die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vor, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Diese Teilungsregelung begrenzt indirekt den Anteil, den jede Partei tragen muss. Die Höhe der Gesamtprovision (meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises) ist jedoch verhandelbar und wird oft durch regionale Gepflogenheiten bestimmt.

Wie kann ich feststellen, ob der Makler für beide Parteien tätig war?

Du kannst davon ausgehen, dass der Makler für beide Parteien tätig war, wenn er von beiden Seiten eine Provision verlangt oder wenn im Maklervertrag die geteilte Provisionsregelung explizit erwähnt ist. Ein seriöser Makler wird dir diese Information offenlegen und transparent über seine Beauftragungssituation informieren.