Die Kaufnebenkosten bei Bestandsimmobilien sind ein essenzieller Kostenfaktor, den du bei deiner Finanzplanung unbedingt berücksichtigen musst. Sie können schnell mehrere tausend Euro ausmachen und die Gesamtkosten deiner Investition signifikant erhöhen.
Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick
Wenn du planst, eine Bestandsimmobilie zu erwerben, ist es unerlässlich, sich frühzeitig über die anfallenden Kaufnebenkosten zu informieren. Diese Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie hinzu und können, je nach Bundesland und Art der Immobilie, variieren. Eine genaue Kalkulation dieser Nebenkosten ist entscheidend für eine realistische Finanzplanung und verhindert spätere böse Überraschungen. Im Folgenden findest du eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpunkte.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten und wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Die Höhe variiert stark und liegt aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese Steuer wird einmalig beim Erwerb der Immobilie fällig. Seit dem 1. Juli 2021 gibt es in einigen Bundesländern Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, die du prüfen solltest.
Maklerprovision (Courtage)
Falls ein Immobilienmakler beim Kauf involviert ist, fällt eine Maklerprovision an. Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt, wird aber in der Praxis oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In vielen Bundesländern liegt der Anteil für den Käufer aktuell zwischen 3 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). Die genaue Aufteilung und Höhe wird im Maklervertrag festgelegt.
Notar- und Grundbuchkosten
Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Dazu gehören die Erstellung des Kaufvertrages, die Abwicklung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und eventuell die Löschung von bestehenden Grundschulden. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und bewegen sich in der Regel zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt vom Aufwand und dem Wert der Immobilie ab.
Grundbuchkosten
Diese Kosten sind eng mit den Notarkosten verbunden und umfassen die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch sowie die Eintragung oder Abtretung von Grundschulden für die Finanzierung. Auch hier bewegen sich die Kosten typischerweise im Bereich von etwa 0,5 % des Kaufpreises.
Eventuelle Kosten für eine Grundschuldbestellung
Wenn du die Immobilie finanzierst, wird die Bank in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Die Kosten hierfür sind ebenfalls notariell und grundbuchamtlich zu entrichten. Diese Kosten addieren sich zu den allgemeinen Notar- und Grundbuchkosten.
Kosten für die Finanzierung (Bankgebühren)
Neben den Zinsen können bei der Immobilienfinanzierung weitere Kosten anfallen, wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren der Bank, Kosten für ein Wertgutachten oder Schätzgebühren. Diese sind zwar keine direkten Kaufnebenkosten im Sinne des Erwerbs, aber sie sind Teil der Gesamtkosten einer finanzierten Immobilie.
Außenprüfungskosten (selten)
In Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass für bestimmte Prüfungen oder Gutachten außerhalb der üblichen Bewertungsverfahren zusätzliche Kosten entstehen. Dies ist jedoch eher die Ausnahme als die Regel.
Tabelle: Kategorisierung der Kaufnebenkosten
| Kategorie | Typische Kosten (in % des Kaufpreises) | Wer zahlt? | Anmerkungen |
|---|---|---|---|
| Steuern | 3,5% – 6,5% | Käufer | Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland |
| Vermittlung | 3% – 7,14% | Käufer und/oder Verkäufer | Maklerprovision, Aufteilung je nach Vereinbarung |
| Vertrag & Eintragung | 1% – 2% | Käufer | Notar- und Grundbuchkosten |
| Finanzierung (optional) | Variabel | Käufer | Bankgebühren, Gutachten etc. |
Die Bedeutung einer präzisen Kalkulation
Eine akkurate Berechnung aller Kaufnebenkosten ist unerlässlich. Unterschätzt du diese, kann dein Budget schnell gesprengt werden, was zu einer angespannten finanziellen Situation führt. Stelle sicher, dass du alle potenziellen Kostenpunkte einbeziehst, bevor du dich auf eine Immobilie festlegst. Eine Rücklage für Unvorhergesehenes ist ebenfalls ratsam.
Auswirkungen von Bundesland und Lage
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert erheblich zwischen den einzelnen Bundesländern. So zahlst du in Bayern und Sachsen nur 3,5 % Grunderwerbsteuer, während es in Nordrhein-Westfalen 6,5 % sind. Auch die ortsüblichen Maklergebühren können sich unterscheiden. Informiere dich daher unbedingt über die spezifischen Gegebenheiten deines Wunschortes.
Kosten bei einer Innenfinanzierung oder Barzahlung
Wenn du die Immobilie ohne Fremdfinanzierung erwirbst, entfallen die Kosten für die Grundschuldbestellung und eventuelle Bankgebühren für die Finanzierung. Dies reduziert deine Gesamtkosten deutlich, allerdings benötigst du dafür entsprechend hohes Eigenkapital.
Kostensteigerung durch Sanierungsbedarf
Bei Bestandsimmobilien ist häufig ein gewisser Sanierungs- oder Modernisierungsaufwand einkalkulieren. Diese Kosten sind keine direkten Kaufnebenkosten, aber sie erhöhen die Gesamtkosten deiner Investition. Eine gründliche Prüfung der Bausubstanz durch einen Sachverständigen ist hier sehr empfehlenswert.
Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten
Einige der Kaufnebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden, insbesondere wenn die Immobilie vermietet werden soll. Dazu zählen beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen. Diese Kosten können über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden und reduzieren so deine Steuerlast. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Abzugsmöglichkeiten eingeschränkter.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Kaufkosten bei Bestandsimmobilien
Wie hoch sind die typischen Kaufnebenkosten insgesamt?
Die Kaufnebenkosten bei Bestandsimmobilien belaufen sich in Deutschland im Durchschnitt auf etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Dieser Wert setzt sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision zusammen.
Welche Kostenpunkte sind am häufigsten unterschätzt?
Oft werden die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision unterschätzt, da sie prozentual vom Kaufpreis berechnet werden und somit bei höheren Immobilienpreisen schnell ins Gewicht fallen. Auch die Kosten für eine eventuell notwendige Grundschuldbestellung werden manchmal vergessen.
Kann ich die Kaufnebenkosten verhandeln?
Die Grunderwerbsteuer und die gesetzlich geregelten Notar- und Grundbuchkosten sind nicht verhandelbar. Die Maklerprovision hingegen kann verhandelt werden, insbesondere wenn du als Käufer aktiv nach einer Immobilie suchst und der Makler bereits im Auftrag des Verkäufers tätig ist.
Sind die Kaufnebenkosten bei Neubauten anders als bei Bestandsimmobilien?
Ja, bei Neubauten entfällt in der Regel die Maklerprovision, wenn du direkt vom Bauträger kaufst. Auch die Grunderwerbsteuer kann durch spezifische Regelungen für den Ersterwerb von Wohneigentum beeinflusst werden. Die Notar- und Grundbuchkosten sind jedoch bei beiden Immobilienarten ähnlich.
Gibt es Förderungen für Kaufnebenkosten?
Direkte Förderungen ausschließlich für Kaufnebenkosten sind selten. Allerdings können staatliche Förderprogramme für energieeffizientes Bauen oder Sanieren indirekt dazu beitragen, die Gesamtkosten zu senken. Kredite der KfW oder regionale Förderprogramme solltest du prüfen.
Wie lange dauert es, bis die Kaufnebenkosten bezahlt werden müssen?
Die Fälligkeit der Kaufnebenkosten wird im Kaufvertrag geregelt. In der Regel sind die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und die entsprechenden Rechnungen vom Notar oder Finanzamt versendet werden. Die Maklerprovision wird üblicherweise nach Abschluss des Kaufvertrages fällig.
Kann ich die Kaufnebenkosten in meine Baufinanzierung einbeziehen?
Ja, es ist durchaus üblich und oft auch notwendig, die Kaufnebenkosten in die Baufinanzierung einzubeziehen. Viele Banken finanzieren bis zu 100 % des Immobilienwertes plus die Nebenkosten. Allerdings sind die Zinsen für diesen Teil der Finanzierung oft höher, da er als nachrangig betrachtet wird. Eine solide Eigenkapitalquote kann hier von Vorteil sein.
