Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie in Deutschland? Diese Frage beschäftigt viele angehende Immobilienkäufer und die Antwort ist nicht immer eindeutig, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, insbesondere davon, wann der Maklervertrag geschlossen wurde und wer ihn ursprünglich beauftragt hat.
Die Maklerprovision: Wer ist zur Zahlung verpflichtet?
Grundsätzlich gilt beim Immobilienkauf in Deutschland, dass die Kosten für den Makler in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Dieses Prinzip, die sogenannte „geteilte Maklerprovision“, hat sich seit der Novellierung des Maklerrechts im Dezember 2020 weitgehend etabliert. Zuvor war es oft üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug, wenn er den Makler beauftragte, auch wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wurde.
Die gesetzliche Regelung zur Teilung der Maklerprovision (§ 656c Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) besagt, dass bei einem Immobilienkauf durch Verbraucher, die Provision, die der Makler vom Verkäufer erhält, nicht höher sein darf als die, die der Käufer zu tragen hat. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler auch für den Käufer tätig geworden ist, also beispielsweise eine Objektauswahl getroffen oder Besichtigungen organisiert hat.
Die Rolle des Maklervertrags
Die entscheidende Frage, wer letztendlich die Provision zahlt, hängt maßgeblich davon ab, wer den Makler beauftragt hat und welche Vereinbarungen im Maklervertrag getroffen wurden. Es gibt hierbei verschiedene Szenarien:
- Maklervertrag mit dem Verkäufer: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt, hat er grundsätzlich die Pflicht, die vereinbarte Provision zu zahlen. Durch die Gesetzesänderung ist es jedoch auch hier möglich, eine Teilung der Provision mit dem Käufer zu vereinbaren. Dies muss explizit im Maklervertrag festgehalten werden.
- Maklervertrag mit dem Käufer: Beauftragt der Käufer selbst einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie, so ist er dem Makler gegenüber provisionspflichtig. Auch hier gilt jedoch die Regelung der geteilten Provision, wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig war.
- Doppeltätigkeit des Maklers: In den meisten Fällen ist der Makler, der eine Immobilie anbietet, sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig. In diesem Fall kann er von beiden Seiten eine Provision verlangen, die jedoch gesetzlich begrenzt ist. Die Regelung besagt, dass der Käufer maximal die gleiche Höhe an Provision zahlen muss wie der Verkäufer.
Der Nachweis der Beauftragung
Ein zentraler Punkt für die Provisionspflicht ist der Nachweis, dass der Makler tatsächlich im Auftrag einer Partei tätig geworden ist. Dies geschieht in der Regel durch einen schriftlichen Maklervertrag. Ohne einen solchen Vertrag oder eine klare Vereinbarung kann es schwierig sein, einen Provisionsanspruch durchzusetzen.
Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland: Ein Überblick
Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgeschrieben, aber durch marktübliche Sätze und die oben genannte Gesetzesänderung zur Teilung der Provision beeinflusst. Die Sätze variieren je nach Bundesland und regionalen Gepflogenheiten, liegen aber meist zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer.
Bundesweite Unterschiede bei der Provision
Es ist wichtig zu wissen, dass die Regelungen zur Maklerprovision, insbesondere die Art der Teilung, in den Bundesländern unterschiedlich gehandhabt werden können. Während in vielen Bundesländern die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer die gängige Praxis ist, gibt es Ausnahmen. Dies liegt daran, dass die Novellierung des Maklerrechts zwar einen Rahmen vorgibt, aber den Bundesländern Spielraum bei der Umsetzung lässt.
- Gesetzliche Teilungspflicht: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Regelung der Teilung der Maklerprovision. Es besagt, dass bei Immobiliengeschäften, bei denen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen Makler beauftragt haben oder der Makler für beide Seiten tätig war, die Provision nur dann vollständig vom Käufer verlangt werden kann, wenn auch der Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe zahlt.
- Mindestanteil des Verkäufers: Das Gesetz schreibt vor, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen muss, wenn er den Makler engagiert hat und der Makler auch für den Käufer tätig wird.
- Ausnahmen und Sonderfälle: Es gibt jedoch auch Ausnahmen, beispielsweise bei der Vermietung von Wohnungen oder bei gewerblichen Immobilien. Hier gelten oft andere Regelungen.
Wichtige Faktoren, die die Kosten beeinflussen
Mehrere Faktoren spielen eine Rolle bei der Bestimmung, wer die Maklerprovision zahlt und wie hoch diese ausfällt:
1. Wer hat den Makler beauftragt?
Dies ist der grundlegendste Faktor. Wenn Sie als Käufer einen Makler engagieren, um eine Immobilie für Sie zu suchen, ist die Provision grundsätzlich Ihre Verantwortung. Wenn jedoch der Verkäufer den Makler beauftragt hat, ist er der primär zahlungspflichtige Vertragspartner. Dank der Gesetzesänderung ist jedoch eine Teilung der Provision üblich geworden.
2. Der Maklervertrag
Das wichtigste Dokument ist der Maklervertrag. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien, einschließlich der Höhe und Fälligkeit der Provision. Lesen Sie diesen Vertrag sorgfältig durch, bevor Sie ihn unterschreiben. Achten Sie auf Klauseln bezüglich der Teilung der Provision.
3. Die Art der Tätigkeit des Maklers
Ein Makler, der ausschließlich für den Verkäufer tätig ist (Alleinauftrag des Verkäufers ohne Käuferinteresse), kann seine Provision nur vom Verkäufer verlangen. Sobald der Makler jedoch auch für den Käufer aktiv wird, indem er beispielsweise ein Objekt aus seinem Portfolio anbietet, das dem Käufer gefällt, greift die Regelung der geteilten Provision.
4. Regionale Unterschiede und Marktgepflogenheiten
Wie bereits erwähnt, können die üblichen Provisionssätze und die Art der Aufteilung je nach Bundesland und Stadt variieren. In Ballungszentren mit hoher Nachfrage sind die Sätze tendenziell höher.
Die Tabelle: Wer zahlt die Maklerprovision typischerweise?
| Szenario | Hauptsächlich zahlungspflichtig | Mögliche Beteiligung des Anderen | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Makler vom Verkäufer beauftragt, vermittelt an Käufer | Verkäufer (ursprünglicher Auftraggeber) | Käufer (gesetzlich auf maximal die Hälfte begrenzt, wenn auch für Käufer tätig) | Seit 2020 übliche Teilung der Provision. Käufer trägt maximal denselben Anteil wie der Verkäufer. |
| Makler vom Käufer beauftragt, findet Immobilie | Käufer (Auftraggeber) | Verkäufer (nur wenn dies explizit im Maklervertrag mit dem Käufer vereinbart wurde, z.B. bei Alleinauftrag des Käufers, der dann eine Provision vom Verkäufer erhält) | Klassische Konstellation, bei der der Käufer die Provision zahlt, aber auch hier sind Teilungsmodelle denkbar. |
| Makler tätig für beide Parteien (typisch) | Teilung zwischen Käufer und Verkäufer | Keine weitere Beteiligung | Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei der Käufer nicht mehr als der Verkäufer zahlt. |
| Einseitiger Alleinauftrag (selten bei Verkauf) | Derjenige, der den Alleinauftrag erteilt hat | Keine Beteiligung des Anderen | Bei einem reinen Alleinauftrag des Verkäufers ist nur dieser zur Zahlung verpflichtet. |
Was bedeutet das für Dich als Käufer?
Als Käufer solltest du dir stets bewusst sein, dass du bei einem Immobilienkauf voraussichtlich einen Teil der Maklerprovision tragen wirst. Die Höhe ist in der Regel vertraglich geregelt und oft durch eine Vereinbarung zur geteilten Provision bestimmt. Recherchiere die marktüblichen Sätze in deiner Wunschregion und verhandle im Zweifel über die Provision.
Es ist ratsam, bei Besichtigungsterminen aktiv nach der Provisionsregelung zu fragen. Der Makler ist verpflichtet, dich über die anfallenden Kosten aufzuklären. Achte insbesondere auf:
- Die Höhe der Provision: Wie viel Prozent des Kaufpreises beträgt die Maklerprovision?
- Die Teilung der Provision: Welchen Anteil zahlt der Verkäufer und welchen Anteil wirst du zahlen?
- Die Fälligkeit der Provision: Wann muss die Provision gezahlt werden? In der Regel wird die Provision nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages fällig.
Die Transparenz bei der Provisionszahlung ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf des Hauskaufs.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?
Muss ich als Käufer immer eine Maklerprovision zahlen?
Nicht zwingend, aber in den meisten Fällen wirst du als Käufer einen Teil der Maklerprovision tragen. Seit der Gesetzesänderung ist die Provision, die du zahlst, gesetzlich auf maximal die Höhe begrenzt, die der Verkäufer zahlt, sofern der Makler für beide Seiten tätig war. Wenn du jedoch einen Makler explizit beauftragst, eine Immobilie für dich zu suchen, bist du in der Regel provisionspflichtig.
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland und regionalen Gepflogenheiten. Sie liegt in Deutschland meist zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. In vielen Fällen wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Maklerprovision ist verhandelbar. Insbesondere bei höheren Kaufpreisen oder wenn du als Käufer bereit bist, schnell zu entscheiden, besteht oft Verhandlungsspielraum. Es lohnt sich immer, das Gespräch mit dem Makler zu suchen.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel erst nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages fällig, also nach der notariellen Beurkundung. Die genauen Zahlungsmodalitäten sind im Maklervertrag oder der separaten Provisionsvereinbarung festgehalten.
Was passiert, wenn der Immobilienverkauf doch nicht zustande kommt?
Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, ohne dass dies auf ein Verschulden des Maklers zurückzuführen ist, besteht in der Regel kein Anspruch auf Provision. Die genauen Bedingungen können jedoch im Maklervertrag abweichend geregelt sein.
Kann ein Makler für beide Seiten Provision verlangen?
Ja, ein Makler kann für beide Seiten Provision verlangen, wenn er für beide Parteien tätig wird. Die Gesetzesänderung hat jedoch die Höhe der Provision, die der Käufer zahlen muss, auf maximal die Höhe begrenzt, die der Verkäufer zahlt.
Gibt es Unterschiede bei der Maklerprovision für Neubauimmobilien?
Bei Neubauimmobilien wird die Provision oft vom Bauträger getragen, da der Makler im Auftrag des Bauträgers handelt und die Immobilie vermarktet. In manchen Fällen kann es aber auch hier zu Vereinbarungen kommen, bei denen der Käufer einen Teil der Kosten trägt.
