Kaufkosten: Den wahren Preis deiner Immobilie berechnen

Die bittere Wahrheit: Warum der reine Kaufpreis trügt

Wenn du in Immobilienportalen nach deinem Traumhaus suchst, sticht dir immer ein großer Betrag ins Auge: Der aufgerufene Kaufpreis des Verkäufers. Viele angehende Käufer nehmen genau diesen Betrag, gehen gedanklich ihr Erspartes durch und kalkulieren damit ihre Kreditsumme. Das ist der gefährlichste und teuerste Fehler, den du beim Immobilienkauf machen kannst. Zu jedem Kaufpreis gesellen sich unweigerlich die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese Nebenkosten sind keine kleinen Gebühren, sondern massive finanzielle Blöcke, die sich in Deutschland schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des eigentlichen Kaufpreises summieren.

Kaufst du ein Haus für fünfhunderttausend Euro, musst du realistisch mit weiteren fünfzigtausend bis fünfundsiebzigtausend Euro an reinen Nebenkosten rechnen. Das Heimtückische an diesen Kosten ist: Sie schaffen keinen materiellen Gegenwert. Dein Haus wird durch die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht größer und durch die Überweisung an den Notar nicht moderner. Es ist Geld, das du aufbringen musst, um die Transaktion juristisch und steuerlich abzuschließen. Die eiserne Regel der Baufinanzierung lautet daher immer: Diese Kaufnebenkosten müssen zwingend aus deinem eigenen, bar verfügbaren Eigenkapital bezahlt werden. Banken weigern sich in den allermeisten Fällen kategorisch, diese Nebenkosten mitzufinanzieren. Wenn du dieses Eigenkapital nicht vorweisen kannst, platzt dein Immobilientraum bereits in der ersten Verhandlungsrunde mit der Bank. Wir zeigen dir auf DIR.de, wie du diese Summen im Vorfeld auf den Cent genau bestimmst und welche legalen Hebel es gibt, um die Steuer- und Gebührenlast zu drücken.

Die Grunderwerbsteuer: Der größte Block der Kaufkosten

Die Grunderwerbsteuer ist der unangefochtene Spitzenreiter unter den Kaufnebenkosten. Sobald du einen rechtskräftigen Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung beim Notar unterschreibst, schlägt das Finanzamt zu. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Das bedeutet, dass jedes der sechzehn deutschen Bundesländer den Steuersatz völlig autonom festlegen darf. Dieser föderale Flickenteppich führt dazu, dass die Besteuerung deines Hauskaufs extrem von der geografischen Lage abhängt.

Befindet sich deine Wunschimmobilie in Bayern oder in Sachsen, gehörst du zu den glücklichen Käufern, die aktuell nur einen moderaten Steuersatz von drei Komma fünf Prozent des Kaufpreises entrichten müssen. Kaufst du jedoch exakt dasselbe Haus jenseits der Landesgrenze in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg oder dem Saarland, fordert das Finanzamt unerbittliche sechs Komma fünf Prozent. Bei einer Immobilie für sechshunderttausend Euro macht dieser geografische Unterschied unfassbare achtzehntausend Euro an reiner, barer Steuerersparnis aus. Für Kapitalanleger, die nicht an einen festen Wohnort gebunden sind, ist die Höhe der Grunderwerbsteuer daher ein massives strategisches Entscheidungskriterium für die Standortwahl. Nutze die interaktiven Standortanalysen auf DIR.de, um Steueroasen in Deutschland zu identifizieren und deine Rendite zu maximieren.

Doch auch in Hochsteuerländern bist du dem Fiskus nicht völlig wehrlos ausgeliefert. Ein absolut legaler und hochgradig effektiver Trick zur Senkung der Grunderwerbsteuer ist das Herausrechnen von beweglichem Inventar. Die Steuer fällt rechtlich nur auf Güter an, die fest und untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind. Wenn du eine gebrauchte Immobilie kaufst, erwirbst du oft auch Gegenstände des Vorbesitzers. Das Paradebeispiel ist die teure, maßgefertigte Einbauküche. Aber auch eine maßgeschneiderte Sauna im Keller, freistehende Kaminöfen, hochwertige Einbauschränke, eine elektrische Markise auf der Terrasse oder der Aufsitzrasenmäher im Schuppen gehören zum sogenannten „beweglichen Inventar“.

Wenn du mit dem Verkäufer einen Gesamtkaufpreis von fünfhunderttausend Euro vereinbarst, die Küche aber einen Zeitwert von fünfzehntausend Euro und die Sauna einen Wert von fünftausend Euro hat, musst du den Notar zwingend anweisen, diese Gegenstände mit ihren Werten separat im Kaufvertrag auszuweisen. Das Finanzamt zieht diese zwanzigtausend Euro dann von der Bemessungsgrundlage ab. Du zahlst die Grunderwerbsteuer also nur noch auf vierhundertachtzigtausend Euro. Das spart dir in einem Bundesland mit sechs Komma fünf Prozent Steuerlast sofort eintausenddreihundert Euro. Wichtig ist jedoch, dass du hier nicht übertreibst. Die ausgewiesenen Werte müssen dem realistischen, aktuellen Zeitwert (nicht dem damaligen Neupreis) entsprechen. Wenn das Finanzamt vermutet, dass du eine völlig veraltete Küche mit dreißigtausend Euro deklarierst, um Steuern zu hinterziehen, wird der Kaufvertrag angefochten und du musst Kaufbelege vorlegen.

Der Notar und das Grundbuchamt: Sicherheit hat ihren Preis

In Deutschland ist es unmöglich, Immobilien per Handschlag oder durch einen privat geschriebenen Vertrag zu erwerben. Der Gesetzgeber schreibt zwingend die Beurkundung durch einen staatlich bestellten Notar vor. Der Notar ist hierbei nicht der Anwalt des Käufers, sondern eine absolut neutrale Amtsperson. Er schützt den Käufer davor, sein Geld an einen Betrüger zu überweisen, ohne das Haus zu erhalten, und er schützt den Verkäufer davor, sein Eigentum abzugeben, ohne den Kaufpreis auf dem Konto zu sehen.

Die Kosten für den Notar und das zuständige Grundbuchamt (beim Amtsgericht) sind in Deutschland streng reguliert. Sie richten sich nicht nach dem Arbeitsaufwand des Notars, sondern strikt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz „GNotKG“. Bemessungsgrundlage ist immer der beurkundete Kaufpreis der Immobilie. Als sehr verlässliche Faustregel musst du für den Notar und die Grundbucheintragungen gemeinsam mit etwa ein Komma fünf bis zwei Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Die Kostentragungspflicht liegt fast ausnahmslos beim Käufer der Immobilie.

Diese Gebühren setzen sich aus verschiedenen, detaillierten Einzelschritten zusammen. Zunächst bezahlst du die Erstellung und die Verlesung des Kaufvertrags. Hinzu kommt die Einholung behördlicher Genehmigungen (wie der Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht). Ein massiver Kostenblock innerhalb der Notargebühren ist die Bestellung der Grundschuld. Deine finanzierende Bank verlangt für die Vergabe des Kredits eine Sicherheit im Grundbuch. Der Notar erstellt hierfür eine „Grundschuldbestellungsurkunde“ und reicht diese beim Grundbuchamt ein. Da sich die Gebühr für diesen Schritt nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld richtet, sparst du hier bares Geld, je mehr eigenes Eigenkapital du in die Finanzierung einbringst und je kleiner dein Darlehen bei der Bank ist.

Auch das Grundbuchamt stellt für jeden Handgriff Rechnungen aus. Die Eintragung der „Auflassungsvormerkung“ (deine rechtliche Reservierung des Hauses) kostet Geld, ebenso wie die spätere, finale Eigentumsumschreibung. Über unsere Vermittler auf DIR.de erfährst du im Vorfeld auf den Euro genau, welche Notarkosten für dein spezifisches Wunschobjekt anfallen, damit du diese Liquidität beim Notartermin sicher auf dem Girokonto liegen hast.

Die Maklerprovision: Die Kosten der professionellen Vermittlung

Wenn du deine Traumimmobilie über einen Immobilienmakler findest, wird für dessen Dienstleistung eine Provision, die sogenannte Maklercourtage, fällig. Die Höhe dieser Provision ist ein gewaltiger Kostenfaktor bei den Kaufnebenkosten. Bis zum Jahr zweitausendzwanzig war die Verteilung dieser Kosten in Deutschland ein wilder Westen. In vielen Bundesländern war es völlig normal, dass der Käufer die kompletten sieben Prozent Maklerprovision allein bezahlen musste, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte.

Um Käufer zu entlasten, hat der Gesetzgeber das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erlassen. Die wichtigste Regel dieses Gesetzes lautet: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, muss er mindestens fünfzig Prozent der anfallenden Provision selbst bezahlen. Der Makler darf vom Käufer maximal den exakt gleichen Anteil fordern, den er auch mit dem Verkäufer abgerechnet hat. In der Praxis führt dies meist zu einer echten Kostenteilung. Die ortsübliche Gesamtprovision liegt in Deutschland häufig bei sieben Komma eins vier Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das bedeutet für dich als Käufer, dass du mit einer Maklercourtage von drei Komma fünf sieben Prozent des Kaufpreises kalkulieren musst.

Viele Käufer versuchen verzweifelt, den Makler zu umgehen und suchen ausschließlich nach Objekten, die „privat und provisionsfrei“ verkauft werden. Das ist verständlich, kann aber fatale Folgen haben. Private Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Häuser oft dramatisch, da sie emotionale Erinnerungen mit in den Preis einbauen. Zudem fehlen oft entscheidende Unterlagen für die Baufinanzierung, was den Kaufprozess massiv in die Länge zieht oder platzen lässt. Ein exzellenter Makler hat das Haus im Vorfeld objektiv und marktgerecht eingewertet, den Verkäufer oft schon im Preis heruntergehandelt und alle juristischen Dokumente perfekt für deine Bank aufbereitet. Eine professionelle Vermittlung ist ihr Geld wert, sofern du an einen seriösen Experten gerätst. Nutze DIR.de, um Maklerbüros in deiner Region anhand echter Kundenbewertungen, Erfolgsquoten und Vermarktungsdauer zu vergleichen. So stellst du sicher, dass deine Provision an einen Makler fließt, der den reibungslosen Ablauf deines Immobilienkaufs garantiert.

Gutachter und Bausachverständige: Die beste Investition vor dem Kauf

Ein Kostenpunkt, der in vielen Ratgebern zu den Kaufnebenkosten schlichtweg vergessen wird, ist das Honorar für einen unabhängigen Bausachverständigen. Dieser Posten ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und wird auch vom Notar nicht verlangt. Doch der Verzicht auf einen Gutachter ist das gefährlichste finanzielle russische Roulette, das du als Immobilienkäufer spielen kannst. Wenn du eine gebrauchte Immobilie kaufst, kaufst du diese in der Regel „gekauft wie gesehen, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“. Das bedeutet: Wenn vier Wochen nach der notariellen Unterschrift der Heizkessel explodiert, das Dach massiv undicht wird oder du feststellst, dass der Keller von schwarzem Schimmel durchzogen ist, trägst du die kompletten Sanierungskosten allein. Du kannst den Verkäufer rechtlich nicht mehr belangen, es sei denn, du kannst ihm eine vorsätzliche, arglistige Täuschung zweifelsfrei nachweisen, was in der Praxis fast unmöglich ist.

Laien sind bei einer normalen Hausbesichtigung absolut nicht in der Lage, versteckte Baumängel, feuchte Wände unter frischer Farbe oder asbestbelastete Dächer aus den siebziger Jahren zu erkennen. Genau hier kommt der Bausachverständige (beispielsweise vom TÜV, der DEKRA oder unabhängigen Sachverständigenbüros) ins Spiel. Du beauftragst diesen Experten, dich zum zweiten Besichtigungstermin zu begleiten. Er misst mit speziellen Geräten die Feuchtigkeit in den Kellerwänden, prüft den Dachstuhl auf Holzwurmbefall und bewertet den energetischen Zustand der alten Fenster und der Heizungsanlage. Am Ende der Begehung erhältst du eine schonungslose Mängelliste und eine konkrete Kostenschätzung, wie viel Geld du in den nächsten Jahren zwingend in das Haus investieren musst.

Die Kosten für einen solchen Gutachter liegen, je nach Umfang der Prüfung und Größe des Hauses, meist zwischen fünfhundert und eintausendfünfhundert Euro. Das ist ein absoluter Bruchteil des Kaufpreises. Dieses Gutachten schützt dich nicht nur vor dem finanziellen Ruin durch den Kauf einer versteckten Bauruine, es ist auch dein stärkstes Instrument für die Preisverhandlung. Wenn der Sachverständige Sanierungskosten von vierzigtausend Euro feststellt, hast du das perfekte, objektive Argument, um den geforderten Kaufpreis des Verkäufers genau um diese Summe nach unten zu verhandeln. Die Gebühr für den Gutachter spielt sich somit sofort mehrfach wieder ein. Gehe kein Risiko ein und finde über DIR.de zertifizierte Immobiliengutachter in deiner direkten Umgebung.

Finanzierungskosten: Die versteckten Gebühren der Bank

Die Finanzierung des Hauskaufs verursacht eigene Kaufkosten, die weit über den plakativen Zinssatz aus der Fernsehwerbung hinausgehen. Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Finanzprodukt mit diversen Stellschrauben, die dein Budget schleichend belasten können, wenn du nicht aufpasst. Die Bank leiht dir eine halbe Million Euro, und sie verlangt dafür nicht nur Zinsen, sondern manchmal auch Gebühren für Nebenleistungen.

Die größte Kostenfalle bei der Kreditabwicklung sind die sogenannten „Bereitstellungszinsen“. Dieses Thema wird meist erst brisant, wenn du einen Neubau von einem Bauträger kaufst oder eine sehr umfangreiche Kernsanierung planst, bei der das Geld nicht an einem einzigen Tag komplett ausgezahlt wird. Die Bank stellt dir die vereinbarte Darlehenssumme zur Verfügung, du rufst das Geld aber immer nur in kleinen Etappen nach dem jeweiligen Baufortschritt ab. Das noch nicht abgerufene Geld liegt bei der Bank blockiert herum. Nach einer im Kreditvertrag definierten „bereitstellungszinsfreien Zeit“ beginnt die Bank, Strafzinsen auf diesen nicht abgerufenen Betrag zu erheben. Diese Zinsen liegen branchenüblich bei extrem teuren null Komma fünf und zwanzig Prozent pro Monat, also satten drei Prozent im Jahr. Wenn sich dein Neubau durch Materialmangel oder schlechtes Wetter um sechs Monate verzögert, zahlst du schnell mehrere tausend Euro Strafzinsen, ohne dass auch nur ein einziger Stein gemauert wurde. Eine exzellente Beratung über DIR.de stellt sicher, dass du Bankangebote mit einer extrem langen, kostenlosen Bereitstellungszeit von zwölf bis achtzehn Monaten erhältst.

Ein weiterer Kostenpunkt können „Teilauszahlungszuschläge“ sein. Einige Banken verlangen pauschale Gebühren, wenn das Darlehen in sehr vielen kleinen Raten an verschiedene Handwerker ausgezahlt werden soll. Vertraue auf die unabhängigen Finanzierungsvermittler auf DIR.de. Sie durchleuchten das Kleingedruckte der Bankverträge und bewahren dich vor solchen versteckten Kostentreibern.

Kosten nach dem Kauf: Sanierung und Modernisierung

Die Kaufkosten enden nicht mit dem Händedruck beim Notar. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss sich darüber im Klaren sein, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG) den Käufer in die Pflicht nimmt. Der Staat duldet keine energetischen Zeitbomben mehr. Wenn du ein älteres Haus kaufst, musst du bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von exakt zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zwingend erfüllen. Tust du dies nicht, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu fünfzigtausend Euro.

Zu diesen Pflichten gehört unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des gesamten Daches, sofern dieses nicht einem gewissen Mindestwärmeschutz entspricht. Ebenso müssen alte Standard-Ölheizungen oder Gasheizungen, die älter als dreißig Jahre sind, zwingend ausgetauscht werden. Auch unisolierten, warmwasserführenden Rohren in kalten Kellerräumen muss eine Wärmedämmung verpasst werden. Diese gesetzlichen Pflichten verursachen enorme Kosten, die du sofort bei der Berechnung deiner Gesamtkaufkosten aufaddieren musst. Ein neues Dach kostet schnell dreißigtausend Euro, eine moderne Wärmepumpe verschlingt noch einmal fünfundzwanzigtausend Euro.

Doch auch abseits der gesetzlichen Pflichten erfordert fast jeder Altbau kosmetische und funktionale Eingriffe. Das Badezimmer aus den achtziger Jahren muss weichen, dunkle Teppichböden werden durch warmes Parkett ersetzt. Kalkuliere diese Renovierungskosten knallhart und großzügig. Schlage immer einen Puffer von zwanzig Prozent auf deine Handwerker-Kostenschätzungen auf, denn im Altbau tauchen hinter jeder entfernten Tapete neue, unvorhergesehene Probleme auf. Wir vernetzen dich auf DIR.de mit zertifizierten Fördermittelberatern, die dir aufzeigen, wie der Staat genau diese Sanierungskosten nach dem Kauf durch gigantische Tilgungszuschüsse massiv abfedert.

Der Umzug und die Doppelbelastung

Zwei Faktoren, die dein Girokonto in der heißen Phase des Immobilienkaufs bis ans Limit belasten, werden fast immer vergessen: Die Kosten für den eigentlichen Umzug und die gefürchtete Doppelbelastung. Wenn du ein gebrauchtes Haus kaufst und dieses vor dem Einzug komplett sanieren musst, kannst du logischerweise nicht sofort dort wohnen. Die Sanierung dauert oft drei bis sechs Monate. In dieser Zeit musst du die monatlichen Kreditraten an deine neue Bank in voller Höhe bezahlen und gleichzeitig weiterhin die Kaltmiete für deine alte Mietwohnung aufbringen. Diese doppelte monatliche Belastung bricht vielen Käufern finanziell das Genick, wenn sie nicht im Vorfeld ausreichende Liquiditätsreserven gebildet haben.

Hinzu kommen die Kosten für den Umzug selbst. Ein professionelles Umzugsunternehmen, das Möbel fachgerecht demontiert und sicher transportiert, kostet für einen Vier-Personen-Haushalt schnell zweitausend bis viertausend Euro. Auch neue Möbel, maßgefertigte Vorhänge und eine neue Einbauküche belasten das Kauf-Budget immens. Plane diese weichen Kaufkosten akribisch, um nach der Schlüsselübergabe nicht auf leeren Kartons in einem dunklen Haus sitzen zu müssen.

Modellrechnung: Die wahren Kosten deines Hauskaufs

Um die gewaltige Dimension der Kaufkosten transparent zu machen, betrachten wir eine konkrete Modellrechnung. Angenommen, du kaufst ein gebrauchtes Einfamilienhaus in einem Bundesland mit einem hohen Grunderwerbsteuersatz (sechs Komma fünf Prozent). Der Makler verlangt die ortsübliche Courtage von drei Komma fünf sieben Prozent. Das Haus ist in einem guten Zustand, benötigt aber neue Böden und ein neues Badezimmer.

• Aufgerufener Kaufpreis der Immobilie: 500.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 32.500 Euro
• Maklerprovision (3,57 %): 17.850 Euro
• Notar und Grundbucheintrag (ca. 2 %): 10.000 Euro
• Bausachverständiger (Gutachten vor Kauf): 1.000 Euro
• Summe der reinen Erwerbsnebenkosten: 61.350 Euro

Das bedeutet: Allein für die bürokratische und rechtliche Abwicklung des Kaufs musst du über einundsechzigtausend Euro aus deinem eigenen Sparschwein auf den Tisch legen. Dieser Betrag finanziert dir keinen einzigen Quadratmeter Wohnfläche, er ist schlichtweg der Eintrittspreis in den Immobilienmarkt. Rechnest du nun noch bescheidene dreißigtausend Euro für die Badsanierung, neue Böden und Malerarbeiten sowie fünftausend Euro für Umzug und neue Lampen hinzu, erhöht sich dein tatsächlicher Kapitalbedarf dramatisch.

• Kaufpreis: 500.000 Euro
• Erwerbsnebenkosten: 61.350 Euro
• Renovierung & Umzug: 35.000 Euro
• Wahrer Gesamtkaufpreis deines Projekts: 596.350 Euro

Dein Haus kostet dich also faktisch fast sechshunderttausend Euro. Wer mit den ursprünglichen fünfhunderttausend Euro zur Bank geht, hat sein Projekt massiv unterkalkuliert. Nutze unsere interaktiven Kaufkosten-Rechner auf DIR.de. Sie schlüsseln dir basierend auf deinem konkreten Bundesland, dem Kaufpreis und deinen Sanierungsplänen jeden einzelnen Posten auf den Cent genau auf, damit du dein Budget absolut professionell steuern kannst.

Eigenkapital: Warum es die Kaufkosten besiegen muss

Wie bereits mehrfach betont, sind die reinen Erwerbsnebenkosten (Steuer, Notar, Makler) für die finanzierende Bank wertlos. Wenn die Bank die Immobilie im Falle deiner Zahlungsunfähigkeit zwangsversteigern muss, bekommt sie den Kaufpreis für die Steine zurück, aber niemand zahlt der Bank bei einer Auktion die alte Notarrechnung oder die Steuern, die du abgeführt hast. Deshalb weigern sich Banken, diese Kosten zu finanzieren.

Wenn du den wahren Gesamtkaufpreis aus unserem Rechenbeispiel (rund sechshunderttausend Euro) finanzieren möchtest, verlangt die Bank, dass du mindestens die einundsechzigtausendfünfhundert Euro an Nebenkosten aus eigenem, barem Geld bezahlst. Wenn du nur diese Nebenkosten mitbringst und die gesamten fünfhunderttausend Euro für das Haus auf Pump kaufst, spricht man von einer „Einhundert-Prozent-Finanzierung“. Diese ist möglich, aber extrem teuer, da die Bank einen hohen Risikozinsaufschlag verlangt. Um exzellente, wettbewerbsfähige Zinsen zu erhalten, solltest du neben den Nebenkosten idealerweise weitere zehn bis zwanzig Prozent des reinen Kaufpreises als Eigenkapital aufbieten. In unserem Beispiel müsstest du also optimalerweise rund einhundertsechzigtausend Euro Bargeld, Aktien oder Bausparguthaben vorweisen können. Wir vermitteln dir auf DIR.de Finanzprofis, die dein vorhandenes Kapital optimal strukturieren, um dir trotz hoher Kaufkosten die niedrigste monatliche Rate zu sichern.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Kaufkosten

Kann ich die Kaufnebenkosten über die Baufinanzierung mitfinanzieren?

Grundsätzlich ist eine sogenannte „Einhundertzehn-Prozent-Finanzierung“ auf dem Markt verfügbar, sie ist jedoch das absolute Gegenteil einer soliden Finanzplanung. Nur sehr wenige Banken bieten dies an, und sie fordern im Gegenzug eine absolut makellose Bonität, ein extrem hohes, krisensicheres Einkommen (z.B. Beamte) und den Abschluss teurer Zusatzversicherungen. Das weitaus größere Problem sind die Zinsen: Die Bank lässt sich das fehlende Eigenkapital und das gigantische Ausfallrisiko durch enorme Zinsaufschläge fürstlich bezahlen. Deine monatliche Kreditrate explodiert förmlich. Wer die Erwerbsnebenkosten nicht aus eigenen Mitteln angespart hat, sollte von einem Immobilienkauf dringend Abstand nehmen.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Das hängt komplett von deiner Strategie ab. Wenn du die gekaufte Immobilie selbst bewohnst, ist das Finanzamt gnadenlos: Du kannst weder den Notar, noch den Makler, noch die Grunderwerbsteuer in deiner privaten Einkommensteuererklärung absetzen. Es gilt als reines Privatvergnügen. Kaufst du die Immobilie jedoch als Kapitalanlage, um sie zu vermieten, ändert sich das Bild drastisch. Die Erwerbsnebenkosten gehören dann zu den sogenannten Anschaffungskosten. Du darfst sie zwar nicht sofort komplett absetzen, aber du schlägst sie auf den reinen Gebäudewert auf. Dadurch erhöht sich deine jährliche Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung (AfA), wodurch du über die nächsten fünfzig Jahre hinweg kontinuierlich jedes Jahr mehr Steuern sparst. Die reinen Kosten für die Grundschuldbestellung beim Notar kannst du als Geldbeschaffungskosten sogar sofort im Jahr des Kaufs komplett als Werbungskosten abziehen.

Kann ich bei den Notarkosten verhandeln oder sparen?

Die Notargebühren sind das einzige absolute Tabu für Preisverhandlungen. Notare sind Träger eines öffentlichen Amtes und strikt an das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gebunden. Wer als Notar Rabatte anbietet, macht sich strafbar und verliert sein Amt. Du kannst hier also nicht feilschen. Ein kleines Sparpotenzial gibt es jedoch bei der Grundschuld: Da die Notargebühr auch von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängt, sparst du Gebühren, je mehr Eigenkapital du einbringst und je geringer dein benötigtes Bankdarlehen ist. Zudem solltest du vermeiden, unnötige Sondervereinbarungen in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen, die zusätzliche Gebührentatbestände nach dem GNotKG auslösen könnten.

Was passiert, wenn ich die Kaufkosten unterschätzt habe?

Das ist der absolute Albtraum für jeden Käufer. Wenn du den Kreditvertrag unterschrieben hast, das Geld ausbezahlt wurde und du dann merkst, dass das Geld für den Umzug, die neue Heizung oder den teuren Außenputz fehlt, benötigst du eine Nachfinanzierung. Eine Nachfinanzierung bei der gleichen Bank ist oft extrem teuer und bürokratisch aufwendig. Da dein erster großer Kredit bereits den ersten, sicheren Rang im Grundbuch blockiert, muss der zweite, kleinere Kredit im zweiten Rang abgesichert werden. Für dieses deutlich höhere Risiko verlangen Banken immense Zinsaufschläge. Das ist der Grund, warum du deine Gesamtkaufkosten immer mit einem eisernen Puffer kalkulieren musst.

Bekommt der Makler auch sein Geld, wenn der Kauf platzt?

Die Maklerprovision basiert in Deutschland auf dem strengen Erfolgsprinzip. Ein Makler hat erst dann und wirklich nur dann einen rechtlichen Anspruch auf seine Courtage, wenn der notarielle Kaufvertrag durch seine Vermittlung rechtskräftig von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) unterschrieben wurde. Wenn du monatelang mit dem Makler Häuser besichtigst, er dir hunderte Exposés zuschickt und stundenlange Beratungen durchführt, du dich aber am Ende gegen den Kauf entscheidest, gehst du komplett kostenfrei aus der Sache heraus. Auch wenn der Verkäufer im letzten Moment beim Notar einen Rückzieher macht, fließt keine Provision. Das Risiko der vergeblichen Mühe trägt zu einhundert Prozent der Makler.

Zahlt die Bank den Kaufpreis direkt an den Verkäufer?

Ja, in den allermeisten Fällen bei einer klassischen Bestandsimmobilie übernimmt die Bank die komplette finanzielle Abwicklung für dich. Sobald der Notar alle rechtlichen Hürden geklärt hat (Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschung alter Schulden des Verkäufers), schickt er dir und der Bank die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Du gibst dann das Startsignal (die Auszahlungsanweisung) an deine Bank. Die Bank überweist die Darlehenssumme in einem einzigen großen Betrag direkt auf das Konto des Verkäufers. Das von dir eingebrachte Eigenkapital für den Rest des Kaufpreises überweist du in der Regel zeitgleich von deinem privaten Girokonto ebenfalls direkt an den Verkäufer. Wichtig: Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) überweist du immer separat an die jeweiligen Stellen, sobald dir diese Rechnungen per Post zugehen.